Hauskauf Vollfinanzierung
Eine Hauskauf Vollfinanzierung – vor wenigen Jahren noch war das in Deutschland nicht denkbar. Aber die Zeiten ändern sich. Den Anfang machten ausländische Banken. Die brachten die Gewohnheiten ihrer Heimatländer mit nach Deutschland. Dort ist eine Immobilien Vollfinanzierung nichts Ungewöhnliches. Ungewöhnlich wäre es eher, wenn der Bankberater beim Hauskauf keine Vollfinanzierung anbieten, sondern stattdessen nach Eigenkapital fragen würde. Unterdessen bieten auch viele deutsche Banken Vollfinanzierungen an.
Vollfinanzierung bedeutet, eine Immobilie ohne Eigenkapital erwerben zu können. Geworben wird mit einer 100 % Finanzierung, bisweilen sogar mit Finanzierungen bis zu 120 %. Werden 120 % angeboten, werden die in aller Regel nicht auf den Kaufpreis, sondern auf den Beleihungswert berechnet. Der Beleihungswert ist eine gesetzlich geregelte Größe (§ 12 Hypothekenbankgesetz). Er wird von einem Sachverständigen festgestellt und beträgt ungefähr 70 – 90 % des für die Immobilie erzielbaren Preises. Bei einer 120 % Finanzierung lassen sich hin und wieder 108 % des Kaufpreises herausholen. Dann sind in etwa auch die Nebenkosten abgedeckt.
Natürlich sichern sich die Banken bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital ab. In jedem Fall müssen die wirtschaftlichen Verhältnisse gut, die Einkommen ausreichend und geregelt sein. Die „120 % Offerten“ richten sich meist an junge Akademiker mit sicheren gut bezahlten Jobs; die aber noch keine Gelegenheit hatten, Eigenkapital anzusparen.
Eine Hauskauf Vollfinanzierung klingt verlockend und tatsächlich kann eine Finanzierung ohne Eigenkapital Vorteile bringen. Nicht in jedem Fall ist es sinnvoll, erst jahrelang Eigenkapital anzusparen oder vorhandenes einzusetzen. Vor allem in Zeiten niedriger Zinsen nicht. Man kann auch die Auffassung vertreten, dass eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital nicht sehr viel risikoreicher ist, als eine Finanzierung mit 20 % - 30 % Eigenkapital. Wer eine Hauskauf Vollfinanzierung wählt, verlockend bei den niedrigen Zinsen zurzeit, sollte einen hohen Tilgungssatz wählen, wenigstens 2 % besser 3 %, die Schuld also so rasch wie möglich abbauen.
Die Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist regelmäßig etwas teuerer als eine normale Finanzierung. Momentan beträgt der Unterschied bei einer günstigen Vollfinanzierung weniger als 1 % Zinsen. Das eigentliche Risiko liegt auch nicht in der Höhe der monatlichen Belastungen; da die Banken vorsichtig sind, nicht einmal in der Gefahr, sich gegenwärtig zu übernehmen. In der Regel werden die Banken Hauskauf Vollfinanzierungen nur gewähren, wenn die Raten ohne weiteres gezahlt werden können. Das eigentliche Risiko liegt in einer möglichen zukünftigen Verschlechterung der wirtschaftlichen Lage des Kreditnehmers, vor allem, wenn sie in den ersten Jahren nach dem Hauskauf geschieht. Der gut bezahlte Arbeitsplatz fällt weg, oder durch eine Änderung der persönlichen Verhältnisse (Krankheit, Scheidung) reicht plötzlich das Geld nicht mehr. Muss dann das Haus verwertet werden, um die Restschulden zu begleichen, fehlt der „Eigenkapitalpuffer“. Der Kauferlös reicht in solchen Fällen oft nicht aus, um die Restschuld aus der Hauskauf Vollfinanzierung abzulösen.
Verantwortlich für diesen Beitrag: Andreas Lojewski
