Immobilien Mietkauf
Der Wunsch ist da nach einem Eigenheim, aber die Hausfinanzierung will nicht klappen? Das Eigenkapital fehlt, oder die Banken wollen aus anderen Gründen keine Hauskredite geben, z.B. weil die Bonität nicht ausreicht. Junge Familien oder Selbständige sind davon häufig betroffen. Für diese Zielgruppe vor allem, haben Finanzbranche und Genossenschaften einen Ladenhüter aus dem Regal geholt – den Immobilien Mietkauf.
Der Immobilien Mietkauf verspricht den Erwerb eines Eigenheims ohne Banken und ohne nennenswertes Eigenkapital. Oft wird der Mietkauf als besonders moderne, flexible und bequeme Form der Hausfinanzierung angepriesen. Doch was genau steckt hinter diesem Modell?
Ein Mietkauf ist ein Mietvertrag, der mit dem Recht des Mieters gekoppelt ist, die Sache innerhalb einer bestimmten Frist zu einem vereinbarten Preis zu erwerben. Bis dahin gezahlte Mieten werden mit dem Kaufpreis verrechnet. Der Erwerb der Sache geschieht durch eine einseitige Erklärung des Mieters. Bis zur Abgabe der Erklärung gilt Mietrecht, danach gelten kaufrechtliche Vorschriften. So jedenfalls sieht das Grundmodell des Mietkaufs aus. Möglich sind auch Abwandlungen. So kann auf das Optionsrecht verzichtet und stattdessen der Eigentumsübergang mit Zahlung der Schlussrate vereinbart werden. Wirtschaftlich gesehen ähnelt der Mietkauf am ehesten einem Abzahlungsgeschäft, also einem Ratenzahlungskauf.
Regelmäßig zeichnet sich jeder Mietkauf – und das gilt natürlich auch für den Immobilien Mietkauf – durch überhöhte Mieten aus. Im Wesentlichen gibt es zwei Gründe dafür: Der Wertverlust der Immobilie durch die Nutzung des Mietkäufers muss ausgeglichen werden, und der Mietkäufer soll veranlasst werden, das Eigenheim so rasch wie möglich durch Ausübung der Option zu erwerben. Außerdem werden nicht alle Mietzahlungen auf den vereinbarten Kaufpreis angerechnet. Das jedenfalls ist die Regel. Während der Mietvertragsphase zahlt der Mietkäufer oft in drei Töpfe: Die verlorene Miete, die nicht angerechnet wird, der anrechenbare Teil der Miete und schließlich noch die Kosten für Renovierung und Modernisierung während der Mietzeit, sofern der Vertrag das vorsieht. Außerdem muss der Mietkäufer noch zusätzlich den vereinbarten Kaufpreis ansparen.
Ob ein Immobilien Mietkauf sinnvoll ist und sich rechnet, lässt sich generell nicht sagen. Eine Beurteilung darüber hängt sehr von den konkreten Umständen ab, beispielsweise von der Situation des Mietkäufers, oder von der konkreten Ausgestaltung des Mietkaufvertrages. Entscheidend ist, dass der Mietkäufer sich von Anfang an über alle zukünftigen finanziellen Belastungen im Klaren ist, und dass er die Hausfinanzierung über Mietkauf sicher aufbringen kann. Immobilien Mietkauf kann zum Beispiel für junge Menschen mit hohen Einkommen aber ohne Eigenkapital interessant sein.
Bei Erwerb eines Eigenheims über Mietkauf handelt es sich um langfristige Vereinbarungen, und die Beträge, um die es geht, sind hoch. Deswegen sollte ein Ausstieg aus dem Mietkaufvertrag ohne große Verluste möglich und nicht durch Vertragsklauseln verbaut sein. Wer über die Rechtsfolgen des abzuschließenden Vertrags nicht sicher ist, tut gut, einen Fachmann hinzuzuziehen. Verträge über den Mietkauf von Immobilien sind sehr komplex. Manchmal werden noch besonders innovative Varianten angeboten, z.B. Modelle, die an die Finanzierung mit Bausparverträgen erinnern, die aber auf eine Unternehmensbeteiligung hinauslaufen. Wie seriös oder wie risikoreich solche Innovationen sind, kann letztlich nur ein Fachmann beurteilen.
Last but not least drei Tipps: Prüfen Sie, ob die angebotene Immobilie belastet ist und vergewissern Sie sich, was passiert, wenn der Vermieter die Entschuldung nicht ordnungsgemäß abwickelt. Achten sie darauf, ob die Immobilie tatsächlich das wert ist, was Sie dafür aufwenden sollen. Handelt es sich eventuell nach Lage und Beschaffenheit um eine Schrottimmobilie? Warum nimmt der Mietkaufanbieter eigentlich die Risiken einer Bank auf sich? Holen Sie einige Angebote über herkömmliche Hausfinanzierungen mit normalen Hypothekendarlehen ein, und vergleichen Sie diese mit dem geplanten Immobilien Mietkauf.
Verantwortlich für diesen Beitrag: Andreas Lojewski
