Begriffe im Rahmen der Bau- und Hauskauffinanzierung

Sie planen den Bau eines Eigenheims oder wollen ein Haus erwerben? Ohne Fremdfinanzierung wird dies nur in den seltensten Fällen möglich sein. Wer sich auf die Suche nach einer passenden Baufinanzierung begibt, wird mit einer Reihe von nicht alltäglichen Begriffen konfrontiert.

Deren Bedeutung in etwa zu kennen, kann bei Verhandlungen mit Kreditgebern recht hilfreich sein und hilft beim Vergleichen von Darlehensangeboten.

Mit diesem Beitrag wollen wir Ihnen einige dieser Begriffe kurz erläutern. Dabei gehen wir nicht alphabetisch vor, sondern ordnen die Begriffe nach dem Sachzusammenhang.

Annuitätendarlehen

Annuitätendarlehen stellen die gebräuchlichste Form der Immobilienfinanzierung dar. Werden sie im Rahmen einer Baufinanzierung abgeschlossen, betragen die Zinsbindungsfristen meistens zwischen 5 und 20 Jahren.

Charakteristisch für Annuitätendarlehen ist die konstante Kreditrate. In ihr sind ein Zins- und ein Tilgungsanteil enthalten. Mit zunehmender Laufzeit verringert sich der Zinsanteil in der Rate zugunsten des Tilgungsanteils. Der Grund liegt in der ständig abnehmenden Restschuld während der Laufzeit.

Annuitätendarlehen zur Finanzierung von Häusern oder Eigentumswohnungen werden oft auch als Hypothekendarlehen oder Hypothekenkredite bezeichnet. Früher war diese Bezeichnung richtig, weil das Darlehen mit einer Hypothek besichert wurde. Heutzutage ist dies nicht mehr üblich. Vielmehr wird eine Grundschuld bestellt. Zutreffender ist es deshalb, von einem Grundschulddarlehen zu sprechen.

Endfälliges Darlehen

Andere Begriffe für endfälliges Darlehen sind Festdarlehen oder tilgungsfreies Darlehen. Die Begriffe weisen auf die Besonderheit dieser Finanzierungsform hin. Regelmäßigen Tilgungsleistungen finden nicht statt. Die Tilgung wird entweder für einen gewissen Zeitraum oder bis zum Ende der Kreditlaufzeit ausgesetzt. Im letzten Fall wird der Kredit mit Laufzeitende in einem Betrag zurückgezahlt.

Im privaten Bereich sind endfällige Kredite in aller Regel mit einem Tilgungssurrogat verbunden. Das können Kapitallebensversicherungen, Bausparverträge oder andere Finanzverträgen sein. Der Kreditnehmer schließt zusammen mit dem Darlehensvertrag einen solchen Finanzvertrag ab, mit dessen Ertrag am Ende der Laufzeit des Kreditvertrages die Darlehenssumme zurückgezahlt wird.

Endfällige Darlehen werden häufig zur Vorfinanzierung noch nicht zuteilungsreifer Bausparverträge angeboten. Früher war auch die Kombination mit einer Kapitallebensversicherung gebräuchlich. Inwieweit dies heute nach Einführung neuer Gesetze über Verbraucherdarlehen noch angeboten wird, bleibt abzuwarten.

Festdarlehen wirken auf den ersten Blick günstig, weil die regelmäßigen Tilgungsleistungen entfallen. Neben dem Sparbeitrag müssen nur die Zinsen bedient werden. Am Ende handelt es sich jedoch um eine teure Finanzierungslösung. Denn es müssen anders als bei Annuitätendarlehen während der gesamten Laufzeit Zinsen auf den vollen Kreditbetrag geleistet werden.

Endfällige Darlehen können sich im gewerblichen Bereich lohnen, weil die Zinsen steuerlich geltend gemacht werden können.

Darlehen mit variabler Verzinsung

Hauptmerkmal solcher Baudarlehen ist ein variabler Zinssatz, der von Zeit zu Zeit an die Entwicklung eines Referenzzinssatzes angepasst wird. Referenzzinssatz kann beispielsweise der Drei-Monats-Euribor sein. In der Regel geschieht die Anpassung vierteljährlich.

Der variable Zins ist deutlich geringer als der Zinssatz bei einem fest vereinbarten Zins. Allerdings trägt der Kreditnehmer das Zinsrisiko. Darlehen mit variabler Verzinsung sind eine Spekulation auf gleichbleibende oder sinkende Zinssätze.

Manche Banken bieten Cap-Darlehen an, durch die das Zinsrisiko abgemildert wird. Beim Capdarlehen werden für einen gewissen Zeitraum Zinsobergrenzen vereinbart. Dafür sind die Zinssätze höher.

Variable Darlehen eignen sich eher zur Finanzierung gewerblich genutzter Immobilien. Im privaten Bereich können sie zur Finanzierung eines kleinen Teils des nötigen Fremdkapitals sinnvoll sein, wenn der Kreditnehmer zukünftig freies Kapital beispielsweise aus ablaufenden Sparverträgen erwartet.

Volltilgungsdarlehen

Bei einem Volltilgungsdarlehen entspricht die Zinsbindungsfrist gleichzeitig der Laufzeit. Mit Ablauf der Zinsbindungsfrist ist das Darlehen vollständig getilgt. Es entsteht keine Restschuld.

Um eine vollständige Tilgung während der Zinsbindung zu ermöglichen, muss eine entsprechend hohe Anfangstilgung gewählt werden. Eigentlich ist diese Darlehensform empfehlenswert. Der Kredit ist in der gewählten Zinsbindungsfrist, beispielsweise zehn Jahre oder 20 Jahre, erledigt.

Über eine Anschlussfinanzierung und die damit verbundenen Zinsrisiken muss der Kreditnehmer nicht nachdenken. Je schneller ein Darlehen getilgt wird, desto günstiger ist es. Hinzu kommt, dass die Zinssätze für Volltilgungsdarlehen regelmäßig sehr günstig sind.

Allerdings sind die monatlichen Belastungen höher als bei Darlehen, deren Laufzeit über die Zinsbindungsfrist hinausgeht. Zudem können Sondertilgungen vertraglich ausgeschlossen sein.

Vollfinanzierung ohne Eigenkapital

Die Bank finanziert den gesamten Kaufpreis oder die gesamten Herstellungskosten. In solchen Fällen spricht man häufig von 100 % Finanzierungen. Manchmal heißt es aber auch 120 % oder sogar 130 % Finanzierungen.

Ein Geldstrom fließt aus einem Bankgebäude-Modell

Wichtige Begriffe der Baufinanzierung

Diese Angaben sind nicht ganz eindeutig. Gemeint sein kann damit, dass nicht nur Kaufpreis oder Herstellungskosten sondern auch Nebenkosten mitfinanziert werden. Je nach Höhe der Grunderwerbsteuer und Maklerprovisionen können die Nebenkosten in etwa zwischen 10 % und 20 % der Anschaffungskosten betragen.

In der Regel beziehen sich aber die Prozentangaben im Rahmen einer Vollfinanzierung auf einen anderen Tatbestand. Berechnungsgrundlage sind nicht die Herstellungskosten, sondern der Beleihungswert. Der Beleihungswert beträgt zwischen 70 % und 90 % des nach der Marktlage realistischen Kaufpreises (Paragraf zwölf Hypothekenbankgesetz).

Wer also sicher gehen will, dass kein Eigenkapital eingesetzt werden muss, wird sich um eine 120 % Finanzierung bemühen müssen.

Banken vergeben Vollfinanzierungen nicht besonders gerne. Voraussetzung sind gute Einkommensverhältnisse und einwandfreie Scorewerte. Zudem muss die Immobilie gute Vermarktungschancen haben und werthaltig sein. Kreditnehmer müssen mit relativ hohen Zinssätzen rechnen.

Nachrangige Darlehen

Im Rahmen der Immobilienfinanzierung im privaten Bereich wird damit ein Annuitätendarlehen bezeichnet, welches mit einer zweitrangigen Grundschuld besichert wird. Kann der Kreditnehmer seine Verbindlichkeiten nicht mehr bedienen, und kommt es zu einer Zwangsvollstreckung, wird zunächst der Gläubiger der erstrangigen Grundschuld befriedigt. Nur wenn noch etwas aus dem Zwangsvollstreckungserlös übrig bleibt, erhält der zweitrangig gesicherte Gläubiger Geld.

Die Folge ist, dass zweitrangig besicherte Immobiliendarlehen immer deutlich teurer sind als erstrangig besicherte Kredite. Allerdings geben sich Bausparkassen für die Absicherung ihrer günstigen Darlehen meistens mit dem zweiten Rang zufrieden.

Banken bieten oft zwei unterschiedliche Darlehen an. Ein länger laufendes erstrangig besichertes günstiges Darlehen über die größere Summe und ein zweitrangig besichertes Darlehen mit kürzerer Laufzeit, zum Beispiel fünf Jahre, und einer höheren Verzinsung.

Die Kreditsumme des erstrangigen Darlehens beträgt oft nicht mehr als 60 % des Beleihungswertes oder etwa 50 % der Anschaffungskosten. Bis zu einem Beleihungswert von 60 % sind die Zinsen regelmäßig besonders niedrig, selbst bei langen Laufzeiten. Die Verzinsung des zweitrangigen Darlehens ist im Prinzip höher, wird aber durch die kürzere Laufzeit wieder günstiger.

Auf diese Art entsteht so etwas wie eine Mischfinanzierung. Zwei mit unterschiedlichem Rang besicherte und mit unterschiedlichen Laufzeiten ausgestattete Darlehen können zusammengenommen günstiger sein als ein einziges Darlehen, welches erstrangig besichert wird.

Auf den ersten Blick ist diese Konstruktion also vorteilhaft. Nachteile können jedoch entstehen, wenn eine Anschlussfinanzierung notwendig wird. Die Zinsbindungsfrist des teuren zweitrangigen Darlehens läuft nämlich zuerst ab. Will der Kreditnehmer die Bank wechseln und die Restschuld mit einer zweiten Bank finanzieren, die im Prinzip bessere Kreditangebote unterbreitet, ist die erstrangige Grundschuld im Wege.

Eigenkapital

Eigenkapital ist alles Geld, welches zur Baufinanzierung zur Verfügung steht und nicht mit einem Grundschulddarlehen finanziert werden muss. Dazu gehören die Guthaben aus Bausparverträgen ebenso wie sonst angespartes Kapital, welches eingesetzt werden soll. Auch Arbeitgeberdarlehen oder Darlehen von Verwandten können unter Umständen als Eigenkapital gelten.

Eigenleistungen, auch Muskelhypothek genannt, können bei der Baufinanzierung als Eigenkapital angerechnet werden. Banken sind dabei aber zunehmend zurückhaltend. Bauherren überschätzen den wirtschaftlichen Wert der Eigenleistungen häufig deutlich. Risiken wie der Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen bei Nachbarschaftshilfe, höherer Zeitaufwand und unsachgemäßer Ausführung der Arbeiten werden nicht selten unterschätzt.

Beleihungswert und Beleihungsauslauf

Der Beleihungswert ist der realistische, nachhaltige Wert einer Immobilie, der bei einem zukünftigen Verkauf mit hoher Wahrscheinlichkeit realisiert werden kann. Kredite dürfen höchstens bis zum Beleihungswert vergeben werden. Die Legaldefinition ist in Paragraf 16 Abs. 2 PfandBG niedergelegt:

  • „Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen. Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.“

Auf der Grundlage des Beleihungswertes wird die Beleihungsgrenze festgesetzt. Die Beleihungsgrenze kennzeichnet die maximale Höhe eines möglichen Immobiliendarlehens im Verhältnis zum Beleihungswert. Zur Beleihungsgrenze mag es interne Richtlinien der Banken geben. Es gibt aber darüber hinaus gesetzliche Vorschriften. Beispielsweise beträgt die Beleihungsgrenze im Realkreditgeschäft von Pfandbriefbanken 60 % während sie bei Bausparkassen bei 80 % liegen.

Der Beleihungsauslauf errechnet sich aus einem Prozentsatz vom Beleihungswert. Beispiel: Der Beleihungswert beträgt 200.000 Euro. Die Bank vergibt ein Darlehen zur Finanzierung in Höhe von 160.000 Euro. Der Beleihungsauslauf ist in diesem Fall 80 % (160.000 x 100 : 200.000). Der Beleihungsauslauf ist die Kennzahl zum Kreditrisiko im Verhältnis der mit der Immobilie unterlegten Sicherheit.

Nebenkosten

Nebenkosten sind die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6 %), Notar- und Grundbuchgebühren (etwa 1,5 %) und eventuell Maklerkosten (durchschnittlich ca. 5 %). Die Kosten variieren im Einzelfall. Wer beispielsweise ein Haus auf einem Grundstück baut, welches ihm bereits gehört, muss keine weitere Grundsteuer entrichten.

Nicht zu den Nebenkosten gehören die mit einem Hausgrundstück verbundenen laufenden Kosten und die Ratenzahlungen für den Immobilienkredit. Laufende Kosten sind beispielsweise die Gebühren für die Energieversorgung, Straßenreinigung, Müllgebühren, Grundsteuer.

Hauseigentümer sollten eine Rücklage für eventuell notwendig werdende Reparaturen bilden. Auch dieser Aufwand gehört nicht zu den Nebenkosten.

Bereitstellungszins

Bereitstellungszinsen können erhoben werden, wenn der Darlehensnehmer den Kredit zu den im Vertrag vorgesehenen Terminen nicht abruft, sondern der Kreditabruf verspätet erfolgt. Durch einen verspäteten Abruf des Darlehens können der Kreditbank zusätzliche Refinanzierungskosten entstehen, die durch die Erhebung von Bereitstellungszinsen ausgeglichen werden sollen.

In der Regel werden Bauherren bereitstellungszinsfreie Zeiten eingeräumt. Die Einräumung dieses Spielraums ist ein Qualitätsmerkmal der Baufinanzierung. Bereitstellungszinsfreie Zeiten können je nach Kreditanbieter und Vertrag wenige Monate aber auch ein Jahr betragen.

Tilgung

Unter Tilgung versteht man die vertraglich fixierte Rückführung einer Baufinanzierung. Bei einem Annuitätendarlehen erhöht sich mit zunehmender Laufzeit der Tilgungsanteil in jeder Rate zulasten des Zinsanteils. Vereinbart wird eine Anfangstilgung.

Je höher die Anfangstilgung ist, desto schneller wird der Baukredit getilgt und desto günstiger sind oft auch die Zinsen. Jedes Kreditangebot sollte einen Tilgungsplan enthalten, aus dem sich der Stand der jeweiligen Restschuld zu einem bestimmten Zeitpunkt ergibt, vorausgesetzt es bleibt bei der vertraglich vereinbarten Anfangstilgung.

Ändert sich die Tilgungsvereinbarungen bei einem laufenden Darlehen, muss der Tilgungsplan entsprechend angepasst werden.

Sondertilgung

Unter Sondertilgung wird jede zusätzliche, über die vertragliche Vereinbarung hinausgehende Rückzahlung des Darlehens verstanden. Sondertilgungen führen in der Regel zu einer Verkürzung der Gesamtlaufzeit der Baufinanzierung. Möglich ist aber auch, dass die vertraglich vereinbarten regulären Raten durch eine Sondertilgung reduziert werden.

Kostenlose Sondertilgungen in einem gewissen Umfang gehören unterdessen zum Standard von Baufinanzierungen. Sie müssen aber vertraglich vorgesehen werden. Baudarlehen, die keine kostenlosen Sondertilgungen vorsehen, sollten heutzutage nicht mehr abgeschlossen werden.

Restschuld

Die zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht getilgte Darlehenssumme nennt man Restschuld. Die Höhe ergibt sich aus dem Tilgungsplan. Anhand des Tilgungsplans kann der Kreditnehmer bei einem Annuitätendarlehen feststellen, inwieweit sich seine Verbindlichkeit mit jeder Ratenzahlung verringert.

Die Restschuld bei Ablauf der Zinsbindungsfrist ist der Betrag, über den eine Anschlussfinanzierung erforderlich wird. Sollen mehrere Angebote zur Baufinanzierung untereinander verglichen werden, spielt die Restschuld ebenfalls eine Rolle. Kreditnehmer sollten darauf drängen, dass ein Kreditangebot immer auch einen Tilgungsplan enthält.

Bei gleicher Zinsbindungsfrist und gleichem Kreditbetrag ist dasjenige Angebot das günstigste, welches am Ende der Zinsbindungsfrist die geringste Restschuld ausweist.

Vorfälligkeitsentschädigung

Die Bank kann einen Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung haben, wenn die Baufinanzierung während der Zinsfestschreibungsfrist zurückgeführt wird. Der Gesetzgeber spricht den Banken in Paragraf 490 Abs. 2 Satz 3 BGB einen Zinsausfallschaden zu.

Ein solcher Schaden entsteht immer, sobald der vertraglich vereinbarte Zinssatz über dem aktuellen Zinssatz für ein Ersatzgeschäft liegt. Ersatzgeschäft kann eine erneute Darlehensvergabe sein oder die Anlage in Hypothekenpfandbriefen. Ein Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung besteht nicht, wenn

  • nach dem Vertrag kostenlose Sondertilgungen möglich sind, und diese geltend gemacht werden,
  • seit dem vollständigen Empfang des Darlehens zehn Jahre vergangen sind,
  • ein variabler Zinssatz vereinbart wurde nach Ablauf der Ausschlussfrist für die Kündigung (drei Monate).

Anschlussfinanzierung

Mit der Anschlussfinanzierung ist das Folgedarlehen gemeint, welches nach Ablauf der Zinsbindungsfrist zur Finanzierung der Restschuld erforderlich wird. Es lassen sich zwei verschiedene Arten unterscheiden.

Eine Prolongation liegt vor, wenn die Restschuld mit derselben Bank finanziert wird, die den ursprünglichen Kredit vergeben hat.

Von einer Umfinanzierung oder Umschuldung wird gesprochen, sofern ein neues Darlehen bei einer anderen Bank abgeschlossen wird. Dabei wird das ursprüngliche Darlehen abgelöst. Der Wechsel des Kreditgläubigers macht eine Umschreibung der Grundpfandrechte und eine erneute Bonitätsprüfung erforderlich. Manchmal muss das Grundstück gutachterlich erneut bewertet werden.

Eine Umschuldung verursacht demnach Zusatzkosten, die aber regelmäßig nicht so hoch sind. Oft lohnt sich eine Umschuldung dennoch, wenn die neue Bank günstigere Konditionen bietet.

Forwarddarlehen

Bei einem Forwarddarlehen wird die Kreditsumme nicht in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Vertragsschluss, sondern erst nach einer vereinbarten Vorlaufzeit, der Forward-Periode, ausgezahlt. Der Zinssatz orientiert sich nicht an den zum Zeitpunkt der Auszahlung geltenden Zinssätzen, sondern an den Zinssätzen, die im Zeitpunkt des Abschlusses des Forwardkredits gelten.

Forwardkredite sind eine Spekulation auf zukünftig steigende Zinsen. Sie können für den Darlehensnehmer vorteilhaft sein, wenn das Zinsniveau sehr niedrig ist und eine Anschlussfinanzierung bevorsteht oder in nicht allzu ferner Zukunft eine Baufinanzierung.

Forward-Perioden von bis zu 36 Monaten sind die Regel. In Ausnahmefällen sind bis zu 60 Monate möglich. Zur Kompensation von Zinsrisiken verlangen Darlehensgeber regelmäßig Zinsaufschläge. Je länger die Forward-Periode ist, desto höher wird dieser Aufschlag ausfallen.