Erbbaurecht gewinnt an Bedeutung

    Lange spielte das Erbbaurecht in Deutschland eher eine Randrolle. Jetzt wird es zunehmend als interessantes Instrument der Wohnungswirtschaft wiederentdeckt. Besonders in Ballungsgebieten und in bevorzugten Wohnregionen gewinnt die Erbpacht an Bedeutung.

    Die Gründe liegen in der gestiegenen Nachfrage nach Immobilien und den enorm hohen Grundstückspreisen.

    Vor allem privaten Bauherren fehlt oft das nötige Kapital zur Anschaffung eines Grundstücks. Für sie kann ein Erbbaurecht eine Möglichkeit sein, trotzdem zu den eigenen vier Wänden zu kommen.

    Besonders Kirchen und Kommunen oder kommunale Wohnungsbaugesellschaften vergeben Erbbaurechte, häufig zu sehr günstigen Konditionen.

    Aber auch Grundstückseigentümer können von lukrativen Erbbauzinsen profitieren, ohne das Eigentum an der Immobilie aufgeben zu müssen.

    Was ist Erbbaurecht?

    Das Erbbaurecht ist im Erbbaurechtsgesetz relativ umfassend geregelt. Es wird als das Recht definiert, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben, also zu errichten oder zu unterhalten.

    Möglich ist ein Erbbaurecht, fälschlicherweise häufig auch als Erbpacht bezeichnet, nicht nur an unbebauten Grundstücken, auf denen das Bauwerk vom Erbbauberechtigten noch erstellt werden muss, sondern auch an bereits bebauten Grundstücken.

    Außerdem gibt es ein Wohnungserbbaurecht oder Teilerbbaurecht für Eigentumswohnungen und für nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen nach Paragraph 30 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).

    Ein Wohnungserbbaurecht entsteht, wenn eine Eigentumswohnung auf einem Erbbaurechtsgrundstück erworben wird. Der Erwerber erhält ein Sondereigentum an der von ihm gekauften Eigentumswohnung.

    Statt eines Miteigentumsanteils am Grundstück und am Verwaltungsvermögen erhält der Käufer einen Anteil am Erbbaurecht und zahlt dafür anteilig den Erbbauzins für das Grundstück.

    Weitere Gestaltungsformen sind möglich wie zum Beispiel Eigentümererbbaurecht, Nachbarerbbaurecht oder Gesamterbbaurecht.

    Der Erbbauberechtigte erwirbt vom Erbbaugeber ein gleiches Recht, welches im Wesentlichen genauso wie ein Grundstück behandelt wird.

    Oft spricht man deshalb von einem fiktiven Grundstück, das über dem körperlichen Grundstück schwebt und sich mit demselben nach Zeitablauf des Erbbaurechts wieder vereinigt.

    Errichtete Gebäude gelten als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts, und sie teilen damit dessen rechtliches Schicksal.

    Das Erbbaurecht kann veräußert, belastet und vererbt werden.

    Für seine Bestellung sind Grundbucheintragungen und der Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages notwendig.

    In der Regel, nicht zwangsläufig, verpflichtet sich der Erbbaurechtsnehmer zur Zahlung eines Erbbauzinses.

    Grundbuchliche Behandlung

    Für den Grundstückseigentümer und Erbbaurechtsgeber ist das Erbbaurecht ein beschränkt dingliches Recht, welches in Abteilung II des Grundbuches für das betreffende Grundstück eingetragen wird, und zwar in aller Regel an erster Rangstelle, um den Fortbestand des Rechts bei einer Zwangsversteigerung zu gewährleisten.

    Abweichungen von diesem Grundsatz gibt es in einigen Bundesländern, sofern ein Unschädlichkeitszeugnis vorliegt.

    Außerdem wird ein gesondertes Erbbaugrundbuch angelegt. Dieses hat drei Abteilungen wie jedes andere Grundbuch auch:

    Abteilung I für den Erbbauberechtigten, Abteilung II für den Erbbauzins und andere dingliche Rechte, die nicht Grundpfandrechte sind, und Abteilung III für Grundpfandrechte am Erbbaurecht.

    Erbbaurechtsvertrag

    Das Erbbaurechtsgesetz enthält Regeln über den Inhalt eines Erbbauvertrages, § 2 Erbbaurechtsgesetz.

    Dennoch besteht bei der Ausgestaltung der einzelnen Vertragsbestimmungen ein relativ großer Spielraum.

    Dieser Gestaltungsspielraum kann unterschiedlich ausgefüllt werden, je nachdem ob die Interessen des Grundstückeigentümers oder des Erbbauberechtigten mehr berücksichtigt werden sollen.

    Vereinbarungen über den Nutzungsumfang

    Der Erbbaurechtsvertrag sollte festlegen, „was der Berechtigte auf oder unter dem Grundstück machen darf und was er machen muss“. Der Berechtigte darf immer ein Bauwerk errichten. Häufig wird vereinbart, dass dies auch geschehen muss.

    Wichtig sind Zweckvereinbarungen. Soll das Gebäude nur Wohnzwecken dienen, oder kann es auch für gewerbliche Zwecke oder zum Zwecke der Vermietung und Verpachtung genutzt werden?

    Im Interesse des Erbbauberechtigten ist es, die Nutzung des Grundstücks so weit wie möglich zu fassen und beispielsweise die Vermietung des errichteten Gebäudes ausdrücklich zuzulassen.

    Eine Wohnung oder ein Haus, welches sich auf einem Erbbaurechtsgrundstück befindet, kann also vermietet oder verpachtet werden, sofern dies im Erbbaurechtsvertrag vereinbart wurde.

    Instandhaltung, Versicherung, Erschließung

    Regelmäßig obliegt es dem Erbbauberechtigten, das Grundstück sowie die Gebäude auf seine Kosten in Stand zu halten und ausreichend zu versichern.

    Grundsätzlich wird vereinbart, dass der Erbbaurechtsnehmer alle Lasten und Steuern im Zusammenhang mit dem Grundstück trägt. Dazu gehören auch Erschließungs- und Anschlussgebühren.

    Zusätzlich sollte der Erbbaurechtsvertrag genau festlegen, wer welche Lasten bis zu welchem Zeitpunkt trägt. Oft ist nicht abzusehen, wann welche Erschließungskosten anfallen.

    Muss beispielsweise eine Straße finanziert werden, die zwei Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts abgerechnet wird, wäre es unbillig, die gesamten Erschließungsgebühren dem Erbbauberechtigten aufzuerlegen.

    Erbbauzins und Wertsicherungsklauseln

    Der Erbbauzins wird in der Regel als Prozentsatz eines bestimmten Basiswertes, Bodenwert, Wert des Wohnungseigentums, Wert des bebauten Grundstücks, festgesetzt.

    Üblich sind Spannen zwischen 2 und 6 %. Dingliche Wirkung wird durch Eintragung einer Erbbauzinslast im Erbbaugrundstück Abteilung II erzielt.

    Üblich sind Wertsicherungsklauseln. Die Anpassung der Höhe des Erbbauzinssatzes kann an unterschiedliche Indices gekoppelt werden. Oft wird der Verbraucherpreisindex oder der Lebenshaltungskostenindex verwendet.

    Die Anpassung kann Gegenstand der eingetragenen Erbbauzinslast sein. Fehlt sie, kann der Erbbaurechtsgeber eine Anpassung nur bei einem Kaufpreisschwund von 60 % oder mehr durchsetzen.

    Bei Bauwerken zu Wohnzwecken greift die Anpassung nur, wenn diese unter Berücksichtigung von Einzelfallumständen nicht unbillig ist.

    Bei Wohnzwecken darf eine Erhöhung frühestens alle drei Jahre stattfinden.

    Der Erbbauzins wird regelmäßig jährlich fällig. Möglich ist aber auch die Vereinbarung einer Einmalzahlung.

    Für Erbbaurechtsnehmer ist die an einen Index gekoppelte Anpassungsklausel grundsätzlich günstiger als die Kopplung an den örtlichen Mietspiegel.

    Laufzeit und Laufzeitverlängerung

    Üblich ist eine Laufzeit zwischen 50 und 99 Jahren. Erbbauberechtigte sollten sich für eine lange Laufzeit entscheiden, weil Banken dann eher zur Vergabe von Krediten bereit sind.

    Was passiert mit dem Erbbaurecht nach 99 Jahren oder nach 50 Jahren?

    Bei Laufzeitende werden Grundstück und Erbbaurecht als fiktives Grundstück eins. Vom Berechtigten erstellte Bauwerke werden wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und fallen in das Eigentum des Grundstückseigentümers.

    Allerdings muss der Eigentümer eine Entschädigung entrichten, die sich am Marktwert des Bauwerks bei Laufzeitende orientiert.

    Möglich aber eher weltfremd ist die Vereinbarung einer Verlängerungsoption. Sie ist wenig praktisch, weil kein Mensch die Verhältnisse in 99 Jahren wird einschätzen können.

    Verkauf und Beleihung des Erbbaurechts

    Beides ist möglich. Die Einzelheiten über Verkauf und Beleihung sollten im Vertrag festgelegt werden.

    Verkauf und Beleihung können von der Zustimmung des Grundstückseigentümers abhängig gemacht werden.

    Darüber hinaus kann geregelt werden, unter welchen Voraussetzungen der Grundstückseigentümer die Zustimmung erteilen muss.

    Allerdings darf der Erbbaurechtsgeber die Zustimmung für einen Verkauf nur verweigern, wenn der Käufer des Erbbaurechts nachweislich die Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag nicht wird erfüllen können.

    Die Zustimmung für eine Belastung zur Finanzierung wertsteigender Maßnahmen muss immer erteilt werden.

    In anderen Fällen muss der Grundstückseigentümer die Zustimmung für eine Belastung erteilen, wenn sie den Regeln ordnungsgemäßer Wirtschaft entspricht und der Zweck des Erbbaurechtsvertrages nicht gefährdet wird.

    Das Erbbaurecht kann genauso wie ein Grundstück belastet werden, also zum Beispiel mit Reallasten, Dauerwohnrechten, einem Nießbrauch sowie Hypotheken und Grundschulden.

    Jedoch halten sich manche Banken bei der Vergabe von Grundschulddarlehen zurück, wenn eine Immobilie gekauft oder errichtet werden soll, die sich auf einem Erbbaurechtsgrundstück befindet.

    Denn im Prinzip gehen die mit dem Erbbaurecht einhergehenden Eintragungen einer Grundschuld im Rang immer vor.

    Ein Ausweg ist der Abschluss einer Stillhaltervereinbarung. Trotz Stillhaltervereinbarung muss eventuell mit erhöhten soll Zinssätzen gerechnet werden.

    Ein weiteres Problem ist die Beleihungsgrenze beim Erbbaurecht. Bei der Ermittlung des Beleihungswertes bleibt das Grundstück selbst außen vor.

    Berücksichtigt wird lediglich der Wert der Immobilie. Als Beleihungsgrenze werden regelmäßig 60 % bis 70 % dieses Wertes angesetzt.

    Will der Erbbauberechtigte ein grundbuchlich gesichertes Darlehen aufnehmen, muss dies zehn Jahre vor Beendigung des Erbbaurechts abgetragen sein.

    Außerdem darf die planmäßige Tilgung des Kredits die Abschreibung unter Berücksichtigung wirtschaftlicher Kriterien nicht überschreiten.

    Vereinbarung von Optionen

    Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigte können verschiedene Optionen vereinbaren.

    Ein Vorrecht auf Erneuerung des Erbbaurechts kann vereinbart werden, ist aber eher lebensfremd. Wird es dennoch vereinbart, wirkt es wie ein Vorkaufsrecht.

    Das Vorrecht gewährt keinen bedingungslosen Anspruch auf Verlängerung.
    So wird es beispielsweise gegenstandslos, wenn der Grundstückseigentümer das Gebäude selbst übernehmen möchte.

    Die Vereinbarung eines Vorrechts entfaltet also nur Wirkung, wenn ein Erbbaurecht weiter bestehen bleiben soll.

    Möglich sind wechselseitige Vorkaufsrechte in Bezug auf das Erbbaurecht oder auch in Bezug auf das Grundstück.

    Vorkaufsrecht bedeutet, das Grundstück oder das Erbbaurecht zu den Bedingungen (zum gleichen Kaufpreis) des Drittkäufers vorgängig erwerben zu können.

    Vorkaufsrechte gewähren aber niemals Ankaufsrechte unabhängig von der Veräußerung an Dritte nach eigenem Gutdünken.

    Von Vorkaufsrechten sind Ankaufsverpflichtungen zu unterscheiden. Beispielsweise kann die Verpflichtung des Erbbauberechtigten vereinbart werden, das Grundstück unter bestimmten Voraussetzungen zu einem bestimmten Preis erwerben zu müssen.

    Ankaufsverpflichtungen sind für den Erbbauberechtigten immer nachteilig. Wird darauf bestanden, sollten die näheren Umstände fest vereinbart werden.

    Dazu gehören eine Vereinbarung über die Preisgestaltung mit dem Ausgangswert und Maßstäbe für eventuelle Preissteigerungen sowie eine Eingrenzung des Zeitraumes, während dem die Ankaufsverpflichtung ausgeübt werden kann.

    Heimfall und Eigentümererbbaurecht

    Heimfall bedeutet, dass der Grundstückseigentümer die Übertragung des Erbbaurechts einschließlich aller Belastungen auf sich verlangen kann, weil der Erbbauberechtigte gegen vertragliche Verpflichtungen verstoßen hat.

    Durch den Heimfall entsteht zunächst ein Eigentümererbbaurecht. Das bedeutet, der Grundstückseigentümer wird zugleich Erbbauberechtigter.

    Der Erbbauberechtigte ist im Falle des Heimfalls zu entschädigen, bei Wohngebäuden mit mindestens zwei Drittel des Gebäudewerts.

    Die Voraussetzungen für den Heimfall ergeben sich nicht aus der Erbbaurechtsgesetz.

    Deshalb ist es wichtig, die Voraussetzungen für den Heimfall im Vertrag genau zu regeln.

    Gleiches gilt für die Feststellung des Gebäudewertes für den Fall, dass darüber kein Einvernehmen erzielt werden kann.

    Ein verbreiteter Grund für den Heimfall ist die Insolvenz des Erbbauberechtigten.

    Zahlungsverzug begründet nur dann ein Heimfallrecht, wenn der Erbbaunehmer mit dem Erbbauzins wenigstens zwei Jahre im Rückstand ist.

    Erbbauberechtigte haben ein Interesse daran, die Heimfallgründe zu begrenzen und zu konkretisieren. Eigenbedarf des Grundstückseigentümers sollte kein Heimfallgrund sein.

    Neben Zahlungsunfähigkeit kommen als Gründe die nicht rechtzeitige Errichtung des Gebäudes, die Zweckentfremdung oder Verwahrlosung in Betracht. Solche Gründe sind interessengerecht.

    Stillhaltervereinbarungen

    Stillhaltererklärungen haben den Zweck des Interessenausgleichs zwischen Grundstückseigentümer und der Bank, die dem Erbbauberechtigten ein im Grundbuch gesichertes Darlehen gewährt (Grundschuld oder Hypothek).

    Grundstückseigentümer haben ein berechtigtes Interesse daran, den Erbbauzins immer erstrangig einzutragen, um sich im Falle einer Zwangsvollstreckung abzusichern.

    Die Bank wird diesen Umstand bei der Kreditvergabe besonders berücksichtigen, wodurch eine Kreditvergabe unmöglich werden könnte oder sich die Konditionen dafür erheblich verschlechtern.

    Mit einer Stillhaltererklärung wird versucht, dieses Problem vertraglich zu lösen.

    Welche Vereinbarungen als erforderlich angesehen werden, entscheidet sich im Einzelfall. Gegebenenfalls sollten sich der Erbbauberechtigte und der Grundstückseigentümer rechtlich beraten lassen.

    Üblich sind folgende Eckpunkte einer Vereinbarung, die wegen der regelmäßigen Zustimmung zur Veräußerung in der Zwangsversteigerung als Vertragsbestandteil öffentlich beglaubigt werden muss:

    Der im Falle der Zwangsversteigerung nicht in das geringste Gebot fallende Erbbauzins bleibt bestehen.

    Der Grundstückseigentümer räumt anderen Gläubigern ohne Zustimmung der Bank keinen Vorrang ein.

    Der Grundstückseigentümer verzichtet auf Erlöszuteilung, soweit kein rückständiger Erbbauzins zum Zwangsvollstreckungsverfahren angemeldet wurde. Er verlangt für ein zu seinen Gunsten eingetragenes Vorkaufsrecht keinen Wertersatz.

    Der Grundstückseigentümer darf das Grundstück nur veräußern, wenn der Erwerber alle Rechte und Pflichten aus der Stillhaltevereinbarung übernimmt.

    Beendigung des Erbbaurechts

    Die normale Beendigung ist durch Zeitablauf, sobald die vereinbarte Laufzeit des Erbbaurechts zu Ende ist. Möglich ist außerdem eine rechtsgeschäftliche Aufhebung des Erbbaurechts.

    Bei Beendigung ist das Erbbaugrundbuch zu schließen, und die auf dem Erbbaurecht lastenden dinglichen Rechte erlöschen damit.

    Das Bauwerk wird Eigentum des Grundstückeigentümers, der den Erbbauberechtigten entsprechend der Vereinbarungen und der gesetzlichen Vorschriften entschädigen muss.

    Für den Erbbauberechtigten wird das Erbbaurecht auch beim rechtmäßigen Heimfall gegen Entschädigung beendet.

    Das Erbbaurecht mit allen Rechten und Belastungen besteht aber zunächst als Eigentümererbbaurecht des Grundstückseigentümers fort.

    Steuerliche Behandlung

    Der Erwerb eines Erbbaurechts unterliegt der Grunderwerbssteuer. Bemessungsgrundlage sind der Kapitalwert des Erbbauzinses sowie sonstige Gegenleistungen (beispielsweise Kaufpreis).

    Der Kapitalwert errechnet sich meist aus dem 18 fachen Jahreswert des Erbbauzinses.

    Die Erbbaurechtsbestellung ist grundsätzlich als sonstige Leistung umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 9a UStG).

    Der erbbauverpflichtete (Erbbaugeber) kann aber auf die Steuerbefreiung verzichten (§ 9 Abs. 3 UStG). In diesem Fall ist der Erbbauberechtigte Steuerschuldner, sofern er Unternehmer ist und das Erbbaurecht für die unternehmerische Tätigkeit bestellt wurde.

    Soll das Erbbaurecht gewerblich wenigstens zehn Jahre genutzt werden, kann es vorteilhaft sein, dass der Erbbaurechtsgeber für die Umsatzsteuer optiert, um dem Erbbauberechtigten einen Vorsteuerabzug zu ermöglichen.

    Beim Erbbauzins handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung des Grundstückseigentümers, wenn das Grundstück zum Privatvermögen gehört. Sonst handelt es sich um betriebliche Einkünfte.

    Bei Einmalzahlung des Erbbauzinses sind die Einnahmen sofort zu versteuern, oder innerhalb des Zeitraumes aufzuteilen, auf den sich die Vorauszahlungen beziehen.

    Aufwendungen für den Erwerb des Erbbaurechts (Grundbuch, Notar und anderes) sind Anschaffungskosten, die mit der Gebäude AfA geltend gemacht werden können, wenn der Erbbauberechtigte das Gebäude vermietet.

    Die Erbbauzinsen sind in diesem Fall Werbungskosten oder Betriebsausgaben. Wird die Einmalzahlung des Erbbauzinses kreditfinanziert, sind die Schuldzinsen ebenfalls Werbungskosten.
    Das Erbbaurecht ist grundsteuerpflichtig.

    Im Rahmen der Erbschafts- und Schenkungsteuer wird das Erbbaurecht mit dem 12,5 fachen Jahresnettomietwerts berechnet zuzüglich 20 % Aufschlag bei Ein– und Zweifamilienhäusern abzüglich 0,5 % Altersabschlag pro Jahr seit Errichtung höchstens für 50 Jahre.

    Von der so errechneten Summe wird der Schenkungswert des Grundstücks (das 18,6 fache des Jahreserbbauzinses) abgezogen, um den Steuerwert zu erhalten.

    Vorteile und Nachteile des Erbbaurechts

    Die Vorteile für den Erbbauberechtigten zeigen sich vor allem in Regionen und Ballungsgebieten mit überdurchschnittlich hohen Grundstückspreisen.

    Hier kann sich selbst bei niedrigen Bauzinsen ein Erbbaurecht mit einem Zinssatz von beispielsweise 4 % noch lohnen, weil die Aufwendungen für die teuren Grundstückskosten entfallen.

    Bei Vermietung und Verpachtung sinkt der Anschaffungspreis für das Objekt, so dass die Rendite steigt.

    Andererseits wird dem Erbbauzins, der sich durch Wertsicherungsklauseln außerdem mit der Zeit noch erhöht, keine Tilgungsleistung erbracht. Der Zins ist vom Jahr eins bis zum Jahr 99 zu entrichten.

    Ein weiterer Nachteil sind geringere Beleihungsmöglichkeiten vor allem bei Erbbaurechten mit kürzeren Laufzeiten.

    Am besten lassen sich Erbbaurechte beleihen, die mindestens 75 Jahre laufen.

    Der Grundstückseigentümer und Erbbaurechtsgeber profitiert von einer guten Verzinsung seines Grundeigentums, ohne das Eigentum selbst aufgeben zu müssen.

    Öffentliche Hände wie Kommunen behalten letztendlich die Zugriffsmöglichkeit auf das Grundstück, was aus städtebaulicher Sicht sinnvoll sein kann.

    Außerdem kann ein von Kommunen vergebenes Erbbaurecht wohnungswirtschaftlichen Zwecken dienen.

    So kann in teuren Ballungsräumen oder besonders bevorzugten Wohngegenden jungen Familien der Erwerb eines eigenen Hauses ermöglicht werden.

    Zu guter Letzt: Was bedeutet der Begriff „Erbbaurecht nicht vorhanden“?

    Die Beantwortung dieser Frage ist denkbar einfach. Das Grundstück bzw. die Immobilie ist nicht mit einem Erbbaurecht belastet und der Erwerber erlangt deshalb Eigentum.