Hausbewertung und Grundstücksbewertung

    Hausbewertung und Grundstücksbewertung spielen eine Rolle beim Hauskauf, bei Vermögensauseinandersetzungen und Enteignungen, im Versicherungsfall, bei der Renditebewertung und natürlich im Rahmen der Fremdfinanzierung.

    Online Immobilienbewertungen geben Richtwerte

    In aller Regel ist für die Hausbewertung eine Ortsbesichtigung durch den Gutachter erforderlich. Möglich ist auch, eine Immobilienbewertung online durchzuführen. Man findet eine Reihe von Angeboten dazu im Internet.

    Das ist preiswert, ein Gutachten nach einer Vor-Ort-Besichtigung kann dadurch allerdings nicht ersetzt werden. Online Immobilienbewertungen können einen Richtwert für den erzielbaren Kaufpreis darstellen.

    Verlangt die Bank ein Gutachten, wird sie sich damit kaum zufrieden geben. Viele Banken verzichten allerdings auf eine gesonderte Hausbewertung und orientieren den Kreditrahmen am Beleihungswert und an der Beleihungsgrenze abzüglich eines Sicherheitsabschlages.

    Verkehrswert

    Bei der Hausbewertung und Grundstücksbewertung wird der Verkehrswert ermittelt. Das ist der Preis, der gegenwärtig am Markt erzielt werden kann. Zur Bewertung herangezogen werden kann der Sachwert, der Vergleichswert oder der Ertragswert. Wird ein Renditeobjekt bewertet (Gewerbeimmobilie, Mietshaus), ist der Ertragswert entscheidend. Der Ertragswert ergibt sich aus den langfristig erzielbaren Mieteinnahmen und dem Bodenwert.

    Verkehrswertgutachten können bei freien Sachverständigen in Auftrag gegeben werden. Sie werden allerdings auch – gegen entsprechende Gebühr – von städtischen Gutachterausschüssen, vom TÜV oder der Dekra erstellt.

    Den Verkehrswert bestimmende Faktoren

    Eine Reihe von Faktoren beeinflussen die Hausbewertung: Z.B. die Lage, der Zustand des Gebäudes oder die voraussichtliche Restnutzungsdauer. Ausgangspunkt für ein Bankdarlehen ist der Verkehrswert des Grundstücks.

    Beleihungswert

    Beliehen werden meistens 80 % des Verkehrswertes = Beleihungswert. Hypothekenbanken beleihen oft nur 60 – 80 % des Beleihungswertes über erstrangige Darlehen. Zum weiteren Verständnis hier einige wichtige Begriffe:

    Definition von wichtigen Begriffen

    Verkehrswert: Das ist der Preis, der in der gegenwärtigen Marktlage unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften erzielt werden kann. Der Verkehrswert ist in § 194 BauGB definiert.

    Vergleichswert: Zur Ermittlung werden nach Zustand und Lage vergleichbare Grundstücke herangezogen. Das Verfahren ist bei Sachverständigen beliebt, weil es realistische Werte ergibt. Voraussetzung sind allerdings geeignete Vergleichsobjekte.

    Sachwert: Das Verfahren zur Sachwertermittlung ist in §§ 21 ff WertV geregelt. In einem recht komplizierten Verfahren wird der Boden-, Gebäude- und Außenanlagenwert ermittelt. Der Sachwert ist Grundlage für die Feststellung des Beleihungswertes.

    Beleihungswert: Die Berechnung des Beleihungswertes ist in § 12 Hypothekenbankgesetz geregelt.

    Zur Berechnung werden nur die dauernden Eigenschaften des Grundstücks und der Ertrag berücksichtigt, der bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig erzielt werden kann.

    Die Höhe des Beleihungswertes beträgt zwischen 70 % und 90 % des Marktpreises (= Verkehrswert). Am Beleihungswert orientiert sich die Beleihungsgrenze.

    Beleihungsgrenze: Dieser Wert gibt an, in welcher Höhe das Grundstücksdarlehen maximal gewährt wird. Ausgegangen wird vom Beleihungswert.

    Bei Realkrediten (Hypothekendarlehen) beträgt die Beleihungsgrenze 60 % des Beleihungswertes, bei Bauspardarlehen 80 % des Beleihungswertes.

    Bei der Hausbewertung wird zukünftig ein weiterer Faktor den Verkehrswert und damit die Beleihungsgrenze beeinflussen: Die Angaben im Energiepass.