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Begriffe im Rahmen der Bau- und Hauskauffinanzierung

Sie planen den Bau eines Eigenheims oder wollen ein Haus erwerben? Ohne Fremdfinanzierung wird dies nur in den seltensten Fällen möglich sein. Wer sich auf die Suche nach einer passenden Baufinanzierung begibt, wird mit einer Reihe von nicht alltäglichen Begriffen konfrontiert.

Deren Bedeutung in etwa zu kennen, kann bei Verhandlungen mit Kreditgebern recht hilfreich sein und hilft beim Vergleichen von Darlehensangeboten.

Mit diesem Beitrag wollen wir Ihnen einige dieser Begriffe kurz erläutern. Dabei gehen wir nicht alphabetisch vor, sondern ordnen die Begriffe nach dem Sachzusammenhang.

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Grunderwerbsteuer reduzieren: Tipps zum Grundstückserwerb

Jeder Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie ist grunderwerbsteuerpflichtig. Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache. Sie setzen die Steuersätze fest. Deswegen gibt es erhebliche Unterschiede. Der geringste Wert liegt gegenwärtig bei 3,5 % des notariellen Kaufpreises während einige Länder 6,5 % erheben.

Die Grunderwerbsteuer muss vom Erwerber beglichen werden, bevor er als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird. Als Nachweis für den Ausgleich der Steuerschuld gilt eine so genannte Unbedenklichkeitsbescheinigung.

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Prolongation und Umschuldung bei Anschlussfinanzierungen

Es gibt kaum eine Immobilie, deren Anschaffung allein mit Eigenmitteln ohne Kredite finanziert wird. Jedenfalls im privaten Bereich sind Annuitätendarlehen die gebräuchlichste Form der Fremdfinanzierung, wenn auch manchmal andere Finanzierungsbausteine wie Bausparverträge einbezogen werden.

Hypothekendarlehen, wie die Eigenheimfinanzierung mit Krediten oft genannt wird, können Kreditlaufzeiten über 40 Jahre haben, bevor sie zurückgezahlt sind. Aber die Zinsbindungsfristen sind regelmäßig deutlich kürzer als die Kreditlaufzeiten. Vor Ablauf der Sollzinsbindung müssen sich Kreditnehmer entscheiden: Wollen sie für die Anschlussfinanzierung eine Prolongation des ursprünglichen Darlehens vereinbaren oder eine Kreditumschuldung in Angriff nehmen.

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Mit der Reservierungshypothek zum Eigenheim

In Deutschland brummt gegenwärtig der Immobilienmarkt. Die Preise steigen schon seit geraumer Zeit stetig, vor allem in Ballungsgebieten mit bevorzugten Wohnlagen und in bekannten Touristenzentren.

Manche warnen schon vor einer Immobilienblase ähnlich der, die in den USA für die Finanzkrise mitverantwortlich war.

Die hohen Immobilienpreise erschweren einerseits den Erwerb eines passenden Eigenheims. Vor allem junge Ehepaare sind von den hohen Anschaffungskosten betroffen. Andererseits sind die Konditionen für eine Eigenheimfinanzierung günstiger denn je, und die Anbieter von Baufinanzierungen stehen nach wie vor unter hohem Wettbewerbsdruck.

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Eigenheimförderung: Tipps und Infos

Bauherren, Haussanierer oder Eigenheimerwerber können viel Geld sparen, wenn sie alle zur Verfügung stehenden Fördermaßnahmen vollständig ausschöpfen.

Gerade in Zeiten teurer Grundstücks- und Baupreise können Fördermaßnahmen den Wunsch nach den eigenen vier Wänden überhaupt erst möglich machen.

Allgemein bekannt sind die Fördermaßnahmen der KfW Bank. Weniger bekannt ist hingegen, dass auch Länder und Kommunen vor allem jungen Familien mit Kindern Immobilienförderungen zur Verfügung stellen. Selbst Kirchen helfen manchmal beim Erwerb der eigengenutzten Immobilie.

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Ohne Eigenkapital kein eigenes Haus?

Eigenkapital zur Immobilienfinanzierung, für viele Banken ist dies nach wie vor eine heilige Kuh. Ohne dass es dem Bauherrn gelingt, wie auch immer 20 % Eigenkapital zusammen zu kratzen, gibt es keine Hausfinanzierung.

Ob es dem Kunden ohne weiteres möglich wäre, die Belastungen für eine Vollfinanzierung aufzubringen, spielt für viele Banken keine Rolle.

Junge Beamte, junge gut verdienende Familien in gesicherten Angestelltenverhältnissen, solvente Selbstständige, sie alle müssen oft den Erwerb der eigenen vier Wände unnütz lange hinausschieben, bis sie neben der Miete die erforderlichen Eigenmittel angespart haben.

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Immobilienfinanzierung bei Trennung oder Scheidung

Bei Scheidung wird das während der Ehezeit erwirtschaftete Vermögen nach Abzug der Verbindlichkeiten im Rahmen des Zugewinnausgleichs verteilt.

Kommt es nach nur verhältnismäßig wenigen Ehejahren zur Trennung oder Scheidung, besteht das Vermögen sehr oft fast ausschließlich aus dem gemeinsam erworbenen Eigenheim. Und das ist nicht selten hoch belastet.

Entscheidend ist in diesem Fall, ob und wie die Hausfinanzierung nach der Scheidung fortgesetzt werden kann und wer Eigentümer der Immobilie wird.

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Kombikredit beim Bausparen: Mogelei bei Zinsen

Bausparverträge mit Vorausdarlehen sind eine populäre Form der Baufinanzierung und werden praktisch von allen Finanzdienstleistern angeboten.

Diese besondere Form von Kombikrediten ermöglicht eine Immobilienfinanzierung, ohne die Zuteilungsreife des Bausparvertrages abwarten zu müssen. Kombi Darlehen sind flexibel aber häufig teurer als andere Formen der Baufinanzierung wie beispielsweise Annuitätendarlehen.

Vorausdarlehen sind auch im Rahmen der Riester-Förderung möglich.

 

Wie Kombi Darlehen funktionieren

Der Bausparer schließt zwei Verträge ab: einen Bausparvertrag und ein endfälliges Darlehen, den Vorauskredit. Darlehen und Bausparvertrag werden harmonisiert.

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Bausparvertrag verkaufen & beleihen

Manch ein Bausparvertrag wird mit dem Einstieg in das Berufsleben abgeschlossen, um sich die Vorteile von staatlichen Förderungen wie vermögenswirksamen Leistungen zu sichern.

Bausparverträge lohnen sich aber nur wirklich, wenn sie in die Finanzierung von Immobilien einbezogen werden. Andernfalls entfallen die Wohnungsbauprämien.

Als reine Kapitalanlage sind Bausparverträge wegen der geringen Verzinsung jedoch wenig geeignet.

Bausparvertrag kündigen: die schlechteste Lösung

Wer nicht bauen möchte, überlegt deshalb häufig, den Vertrag vorzeitig aufzulösen, vor allem wenn ein dringender Kapitalbedarf befriedigt werden muss.

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Baudarlehen und Hausfinanzierung

Es gibt eine ganze Reihe von Möglichkeiten zur Hausfinanzierung. Man kann, und sollte, Eigenkapital und Eigenleistungen einsetzen. Bausparverträge sind nach wie vor beliebt.

Bisweilen können öffentliche Fördermittel eingesetzt werden.

Und dann gibt es eine Anzahl unterschiedlich strukturierter Baudarlehen, in aller Regel gesichert durch eine in das Grundbuch eingetragene Grundschuld.

Annuitätendarlehen & tilgungsfreie Baudarlehen

Die Grundform ist das so genannte Annuitätendarlehen. Ein solches Baudarlehen wird mit Zins und Tilgung meist in gleich bleibender Höhe zurückbezahlt.

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