Immobilienfinanzierung bei Trennung oder Scheidung

Bei Scheidung wird das während der Ehezeit erwirtschaftete Vermögen nach Abzug der Verbindlichkeiten im Rahmen des Zugewinnausgleichs verteilt.

Kommt es nach nur verhältnismäßig wenigen Ehejahren zur Trennung oder Scheidung, besteht das Vermögen sehr oft fast ausschließlich aus dem gemeinsam erworbenen Eigenheim. Und das ist nicht selten hoch belastet.

Entscheidend ist in diesem Fall, ob und wie die Hausfinanzierung nach der Scheidung fortgesetzt werden kann und wer Eigentümer der Immobilie wird.

Wirtschaftlich vernünftige Lösungen setzen immer eine Kooperation der Ehepartner voraus. Kommt es zu keiner Lösung, muss die Immobilie meistens unter Zeitdruck veräußert werden, oder eine Teilungsversteigerung wird unumgänglich.

Nachfolgend einige Vorschläge zur Problemlösung. Außer Acht gelassen werden dabei die Auswirkungen auf den Ausgleich im Wege des Zugewinns. Auch Regelungen über den Unterhalt bleiben weit gehend außer Betracht.

Es geht ausschließlich um die Hausfinanzierung und das Eigentum an der Immobilie. Alle Vorschläge setzen Einvernehmen voraus.

Der Hauptverdiener übernimmt die Immobilie

Wurde die Hausfinanzierung allein vom Hauptverdiener dargestellt, bietet es sich an, dass er die Immobilie „übernimmt“. Ist der Partner Miteigentümer, sollten die Eigentumsverhältnisse geändert werden, so dass der Hauptverdiener allein Eigentum erhält.

Wie die Immobilie genutzt wird, steht auf einem anderen Blatt. Der Hauptverdiener kann in der Immobilie wohnen bleiben, er kann sie vermieten, oder der gering verdienende Ehepartner nutzt die Immobilie allein.

Im letzten Fall zahlt der gering verdienende Ehepartner Miete oder es wird eine Verrechnung mit dem Unterhalt oder mit anderen Ansprüchen vereinbart.

Haben beide Ehepartner den Kreditvertrag unterzeichnet, muss das Problem der gesamtschuldnerischen Haftung gelöst werden. Wer unterzeichnet, haftet der Bank immer in Höhe des gesamten (Rest-) Betrages, gleichgültig ob er Miteigentümer geworden ist oder nicht.

Es gibt zwei Lösungswege.

Schuldhaftentlassung durch die Bank

Die Bank kann den Geringverdiener aus der Haftung entlassen. Schuldner ist dann lediglich der Hauptverdiener. Ob die Bank einen Vertragspartner aus der Haftung entlässt, hängt von der Solvenz des anderen Vertragspartners ab.

In der Regel ist eine Schuldhaftentlassung aus dem Immobilienkredit nicht ohne weiteres hinzukriegen. Ziert sich die Bank, mag die Bereitstellung weiterer Sicherheiten durch den Hauptverdiener hilfreich sein. Dazu gehören die Verpfändung von Vermögenswerten (Wertpapieren), Lebensversicherungen mit hohem Rückkaufswert oder die Stellung eines Bürgen.

War ein Partner Alleinverdiener und/oder hat er die Raten allein aus seinen Einkünften aufgebracht, ist eine Schuldhaftentlassung aus dem Hauskredit am ehesten zu erreichen.

Schuldfreistellung im Innenverhältnis

Spielt die Bank nicht mit, gibt es eine Hilfskonstruktion, die Schuldfreistellung im Innenverhältnis. Die Partner vereinbaren, dass der Hauptverdiener die gesamten Kosten der Hausfinanzierung übernimmt.

Solche Vereinbarungen sind nicht ohne Risiko. Gegenüber der Bank entfalten sie keine Wirkung. Die Bank kann weiter von beiden Partnern die Begleichung der gesamten Restschuld aus dem Immobilienkredit verlangen.

Stellt der Hauptverdiener die Zahlungen ein, oder ist er nach einer Verschlechterung seiner Einkommensverhältnisse zur Zahlung nicht mehr (in voller Höhe) in der Lage, wird sich die Bank an den anderen Partner halten.

Beide Partner haben den Immobilienkredit bedient

Sehr oft wird die Immobilie aus dem Einkommen beider Partner finanziert, weil ein Einkommen zur Finanzierung neben der Bestreitung des Lebensunterhalts nicht ausreicht. Anders ausgedrückt: jeder Ehepartner ist darauf angewiesen, dass der andere Ehepartner bei der Hausfinanzierung mitwirkt.

Diese Situation wird durch eine Trennung und die sich anschließende Scheidung häufig noch verstärkt. Denn bei Getrenntleben können sich die Lebenshaltungskosten erhöhen, zum Beispiel durch zusätzliche Mietzahlungen oder Unterhaltszahlungen.

In solchen Fällen ist die Übernahme der Immobilie durch einen Partner ein manchmal unlösbares Problem, vor allem wenn das Eigentum auf den finanzschwächeren Partner übertragen werden soll.

Ist die Bank einverstanden, kann auch hier eine Schuldhaftentlassung aus dem Hauskredit vereinbart werden. Außerdem kann bei entsprechendem Einverständnis der Bank die Streckung des Kredits eine Lösung sein. Die Bank kann einer Tilgungsaussetzung oder einer Verringerung der Tilgungsrate zustimmen. Dadurch minimieren sich die monatlichen Belastungen.

Solche Tilgungsanpassungen können bereits im Kreditvertrag vereinbart werden und sind dann im Ernstfall kein Problem mehr.

Eine weitere Möglichkeit ist die Beteiligung des anderen Partners an der Finanzierung des Immobilienkredits etwa über ein privat gewährtes Darlehen.

Der Partner, dem das Eigentum übertragen werden soll, kann schließlich für eine Übergangszeit von zwölf Monaten einen Lastenzuschuss bei der kommunalen Wohngeldstelle beantragen, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen für die Bedürftigkeit vorliegen. Dies ist eine vorläufige Regelung, aber sie verhindert vielleicht einen übereilten Verkauf zu schlechten Bedingungen.

Teilung der Immobilie

Diese Möglichkeit setzt voraus, dass eine Teilung des Hauses faktisch möglich ist, wie beispielsweise bei einem Zweifamilienhaus. Die Teilung wird im Grundbuch eingetragen. Die Kosten hierfür sind nicht sehr hoch.

Entweder per Vereinbarung mit der Bank oder per Vertrag im Innenverhältnis zahlt jeder Partner die Hälfte oder einen anderen Anteil an der Restfinanzierung.

Entstehen durch die Teilung zwei völlig voneinander getrennte Wohneinheiten, kann jeder Partner seine Einheit entsprechend seinen Wünschen nutzen, also selbst bewohnen oder vermieten.

Vermietung der Immobilie

Will oder kann kein Partner die Immobilie übernehmen, ist die (vorübergehende) Vermietung ein Ausweg. Sie lohnt sich vor allem bei werthaltigen Immobilien, die sich später leicht veräußern lassen und/oder bei denen eine zukünftige Wertsteigerung zu erwarten ist.

Die Parteien teilen sich die Mieteinnahmen nach Abzug der Finanzierungskosten und anderer Aufwendungen. Oder die Mieteinnahmen reichen aus, um die Belastung durch die Immobilienfinanzierung für beide Partner erträglich zu machen.

Umschuldung teurer Immobilienfinanzierungen

Ist der alte Hauskredit zu teuer, kann sich eventuell eine Umschuldung lohnen. Bei Immobilienfinanzierungen, die vor der Finanzkrise begonnen wurden, sind die Kreditzinsen deutlich höher als bei gegenwärtigen Hauskrediten.

Auch die Tilgung kann im Rahmen einer Umschuldung gestreckt werden.

Umfinanzierungen verursachen Kosten. Sie können aber einen Weg darstellen, wenn die Bank an vernünftigen Lösungen nicht mitwirken möchte, andererseits die Immobilie aber zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht veräußert werden soll.

Bei dem gegenwärtigen Zinsniveau kann sich eine Immobilienfinanzierung nach der Umschuldung drastisch verbilligen.

Allerdings dürfen keine Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen. Andernfalls rechnet sich eine Umschuldung in der Regel nicht.

Ob die Zinsbindungsfrist abgelaufen ist oder nicht, nach zehnjähriger Kreditlaufzeit kann der Hauskredit jederzeit gekündigt werden. Die Bank kann dies nicht verhindern und auch keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen.

Einvernehmliche Lösung verhindert wirtschaftliche Nachteile

Die hier unterbreiteten Lösungsvorschläge sind nur Beispiele. Im Rahmen einer einvernehmlichen Vermögensauseinandersetzung mag es noch andere Lösungsansätze insbesondere im Zusammenhang mit dem Ausgleich des Zugewinns und von Unterhaltsansprüchen geben.

Eine Verständigung verhindert jedenfalls immer einen übereilten Notverkauf oder eine Versteigerung. Beides führt zu Vermögenseinbußen und schadet beiden Partnern wirtschaftlich.

Hat ein Partner den Kreditvertrag allein unterzeichnet, muss er die Raten weiterzahlen, selbst wenn er auszieht und der andere Partner die frühere Ehewohnung nutzt. Ist er dazu nicht in der Lage, zum Beispiel wegen steigender Unterhaltszahlungen, gibt es im Grunde dieselben Lösungsmöglichkeiten, als wenn beide Ehepartner den Kreditvertrag unterschrieben haben.

Soll das Eigentum zunächst erhalten bleiben, führt ein Ehepartner die Ratenzahlungen fort. Der andere Partner beteiligt sich an den Lasten. Beispielsweise zahlt der Partner, der nicht Kreditnehmer geworden ist, Miete, wenn er das Haus oder die Eigentumswohnung weiter nutzen möchte.

Durch die Regelung der Hausfinanzierung entstandene Schieflagen können im Rahmen von Zugewinn und Unterhalt ausgeglichen werden.

In manchen Fällen lässt sich die Bank auch auf einen Austausch der Darlehensnehmer ein, wenn die Immobilienfinanzierung auch mit dem anderen Partner als Kreditnehmer gesichert erscheint.