Kombikredit beim Bausparen: Mogelei bei Zinsen

    Bausparverträge mit Vorausdarlehen sind eine populäre Form der Baufinanzierung und werden praktisch von allen Finanzdienstleistern angeboten.

    Diese besondere Form von Kombikrediten ermöglicht eine Immobilienfinanzierung, ohne die Zuteilungsreife des Bausparvertrages abwarten zu müssen. Kombi Darlehen sind flexibel aber häufig teurer als andere Formen der Baufinanzierung wie beispielsweise Annuitätendarlehen.

    Vorausdarlehen sind auch im Rahmen der Riester-Förderung möglich.

     

    Wie Kombi Darlehen funktionieren

    Der Bausparer schließt zwei Verträge ab: einen Bausparvertrag und ein endfälliges Darlehen, den Vorauskredit. Darlehen und Bausparvertrag werden harmonisiert.

    Das bedeutet, der Kreditbetrag entspricht der Bausparsumme. Die Laufzeit des Vorausdarlehens entspricht dem Zeitraum bis zur Zuteilungsreife des Bausparvertrages. Reicht die ursprünglich vereinbarte Laufzeit nicht aus, muss der Kreditvertrag verlängert werden.

    Während der Laufzeit des Darlehens leistet der Kreditnehmer Zahlungen auf beide Produkte. Er zahlt Sparbeiträge auf den Bausparvertrag und gleichzeitig Zinsen auf das endfällige Vorausdarlehen. Der Bausparer leistet aber keine Tilgungszahlungen auf den Kredit.

    Bei Laufzeitende (= Zeitpunkt der Zuteilungsreife des Bausparvertrages) wird das Vorausdarlehen mit dem Betrag aus Guthaben und Bauspardarlehen getilgt.

     

    Kombikredite flexibel mit hoher Zinssicherheit

    Eigentlich sind solche Kombikredite eine flexible Lösung bei gleichzeitig langfristiger Zinssicherheit. Die Zinsen für das Bauspardarlehen sind niedrig und stehen im Vorhinein fest.

    Ein Unsicherheitsfaktor stellt allerdings die Zinsbindung beim Vorausdarlehen dar. Denn der Zeitraum bis zur Zuteilungsreife lässt sich nicht zu 100 % vorausbestimmen. So kann es sein, dass die Zinsbindung des Vorauskredits vor der Zuteilungsreife abläuft und ein neuer höherer Zinssatz vereinbart werden muss.

    Darüber hinaus können die tatsächlich anfallenden Effektivzinsen höher sein als beispielsweise bei herkömmlichen Annuitätendarlehen.

     

    Gesamteffektivzins ist entscheidend

    Eine realistische Kosteneinschätzung ist nur über den Effektivzins des gesamten Finanzierungspakets möglich. Ausschließlich der Gesamteffektivzins ermöglicht einen aussagefähigen Vergleich mit den Kosten anderer Finanzierungsmodelle.

    Gegenwärtig stellt sich in vielen Fällen heraus, dass Kombikredite dabei schlecht abschneiden. Deswegen sollten Bausparer auf Mitteilung dieser Kennzahl ausdrücklich bestehen

    Denn die Finanzdienstleister sind zur Mitteilung des Effektivzinses für die gesamte Finanzierung gesetzlich nur im Rahmen einer Riester-geförderten Finanzierung verpflichtet. Deswegen geben sie die Effektivzins für beide Komponenten, Vorausdarlehen und Bauspardarlehen, getrennt an – und schönen dadurch das Ergebnis.

    Durch die getrennte Berechnungsart wird die gegenwärtig (Februar 2014) sehr oft negative Zinsdifferenz zwischen Bausparbeiträgen und endfälligem Vorausdarlehen nicht berücksichtigt. Gleiches gilt für die Abschlusskosten und Kontoführungsgebühren.

    Die Verzinsung der Bausparbeiträge mit Habenzinsen ist in aller Regel geringer als die Sollverzinsung des Vorauskredits.

     

    Kommt Gesetzesänderung?

    Verbraucherschützer fordern schon seit langem, Finanzdienstleister gesetzlich zu verpflichten, den Gesamteffektivzins in allen Fällen also nicht nur bei der Riester Förderung anzugeben.

    Dies ist bisher nicht geschehen, obwohl die Bundesregierung selbst ebenfalls die Auffassung vertritt, dass die realistischen Darlehenskosten nur mit Angabe des Gesamteffektivzinses dargestellt werden können.

    Erwartet wird, dass die Bundesregierung diese Gesetzeslücke beim Kombikredit im Zusammenhang mit der Umsetzung der EU-Richtlinie zum Immobiliendarlehen schließt. Sicher ist dies nicht, aber es könnte in den nächsten zwei Jahren geschehen.