Prolongation und Umschuldung bei Anschlussfinanzierungen

Es gibt kaum eine Immobilie, deren Anschaffung allein mit Eigenmitteln ohne Kredite finanziert wird. Jedenfalls im privaten Bereich sind Annuitätendarlehen die gebräuchlichste Form der Fremdfinanzierung, wenn auch manchmal andere Finanzierungsbausteine wie Bausparverträge einbezogen werden.

Hypothekendarlehen, wie die Eigenheimfinanzierung mit Krediten oft genannt wird, können Kreditlaufzeiten über 40 Jahre haben, bevor sie zurückgezahlt sind. Aber die Zinsbindungsfristen sind regelmäßig deutlich kürzer als die Kreditlaufzeiten. Vor Ablauf der Sollzinsbindung müssen sich Kreditnehmer entscheiden: Wollen sie für die Anschlussfinanzierung eine Prolongation des ursprünglichen Darlehens vereinbaren oder eine Kreditumschuldung in Angriff nehmen.

Der Beitrag erklärt den Unterschied zwischen Prolongation und Umschuldung bei Baufinanzierungen und erläutert die Vorteile und Nachteile. Daneben wird kurz darauf eingegangen, wie besonders günstige Zinssätze in Zeiten niedriger Marktzinsen für eine zukünftige Prolongation oder Umschuldung gesichert werden können.

Prolongation bei Baufinanzierungen

Die Prolongation ist einfach erklärt. Streng genommen bedeutet die Prolongation eines Kredits, dass bei sonst gleich bleibenden Kreditbedingungen und Vertragspartnern lediglich die Zinsbindungsfrist verlängert wird. Jedenfalls bei Baufinanzierungen im privaten Bereich ist es aber darüber hinaus üblich, dass der Sollzinssatz an die Marktzinsen angepasst wird.

Beispiel: A hat mit der B-Bank ein Annuitätendarlehen zur Immobilienfinanzierung über 200.000 Euro aufgenommen. Vereinbart werden eine hohe anfängliche Tilgung von 4 Prozent und ein gebundener Sollzinssatz von ebenfalls 4 Prozent bei einer 10-jährigen Sollzinsbindung. Bei Ablauf der Zinsbindungsfrist verbleibt eine Restschuld in Höhe von ca. 102.000 Euro. Hierüber unterbreitet die B-Bank ihren Kunden ein Prolongationsangebot. Der Sollzinssatz wird wegen gefallener Marktzinsen auf 3,5 Prozent gesenkt mit einer neuen Zinsbindungsfrist, die sich mit der Kreditlaufzeit deckt. Das sind in diesem Fall noch ca. 87 Monate.

Kommt die Vereinbarung über den neuen Sollzinssatz und die neue Zinsbindungsfrist zustande, spricht man von Prolongation. Bei einer Prolongation verlängert der Kreditnehmer die ursprüngliche Zinsbindungsfrist und vereinbart gegebenenfalls einen neuen Zinssatz. Werden darüber hinausgehende Vereinbarungen getroffen, liegt keine Prolongation mehr vor, sondern es handelt sich um eine Umschuldung. Eine Prolongation ist nicht gegeben, wenn

  • Vertragspartner ausgewechselt, hinzugefügt oder aus dem Vertrag entlassen werden,
  • Kreditbeträge erhöht oder vermindert werden,
  • Sicherheiten ausgetauscht oder hinzugefügt werden,
  • eine fest vereinbarte Kreditlaufzeit (nicht: Zinsbindungsfrist) verkürzt oder verlängert wird.

Verfahren

Baufinanzierer müssen ihren Kunden spätestens 3 Monate vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist mitteilen, ob sie den Immobilienkredit prolongieren möchten oder nicht. In der Regel wird die Mitteilung mit einem konkreten Angebot über Sollzinssätze und Möglichkeiten der Zinsbindung versehen.

Cartoon eines Hauses mit grünem Rasen vor blauem Himmel

Umschuldung oder Prolongation?

Die Bank ist aber nicht zur Prolongation des Hypothekendarlehens verpflichtet. Sie kann die Fortführung verweigern. Dies geschieht aber nur in sehr engen Ausnahmefällen, zum Beispiel wenn sich die Bonität des Kreditnehmers seit dem Abschluss des Darlehensvertrages erheblich verschlechtert hat oder wenn es in der Vergangenheit zu schwerwiegenden Leistungsstörungen gekommen ist.

KfW Darlehen (Programm 124 und 153) können im Prinzip prolongiert werden. Allerdings fallen bei einer Prolongation gegebenenfalls die besonders günstigen Zinssätze weg. Die Verzinsung orientiert sich an den Marktzinsen. Um diese negativen Folgen zu vermeiden, sollte bei KfW Darlehen von vornherein eine Laufzeit gewählt werden, innerhalb der das Darlehen vollständig getilgt werden kann.

In jedem Fall ist es sinnvoll, sich vor Abschluss eines KfW Darlehens im Einzelfall genau zu erkundigen, wie im Falle einer Prolongation verfahren wird.

Prolongationsrisiko

Im Zusammenhang mit der Anschlussfinanzierung bei Immobilienkrediten taucht manchmal der Begriff Prolongationsrisiko auf. Damit ist das Zinsänderungsrisiko bei Auslaufen der Sollzinsbindung gemeint. Gestiegener Marktzinsen können die monatliche Belastung drastisch erhöhen und im schlimmsten Fall zum Verlust der Immobilie führen.

Das Zinsänderungsrisiko ist umso höher, je höher der Restbetrag bei Ablauf der Sollzinsbindung ist. Lange Laufzeiten und hohe Anfangstilgungen minimieren das Risiko.

Widerruf

Kann die Prolongation gesondert widerrufen werden? Diese Frage spielte vor allem beim sogenannten Widerrufsjoker eine Rolle, der jetzt nicht mehr möglich ist. Eine echte Prolongation mit Vereinbarung einer neuen Zinsbindung und gegebenenfalls eines veränderten Zinssatzes kann eigenständig nicht widerrufen werden. Eine echte Prolongation bedarf nicht einmal einer Widerrufsbelehrung.

Der Grund liegt darin, dass sich am Kernbereich des Vertrages, das Recht ein bestimmtes Kapital zu nutzen, nichts geändert hat. Von vornherein war eine über die Zinsbindung hinausgehende Kreditlaufzeit Teil der Vereinbarung. In diesem Zusammenhang spricht man auch von „unechter Abschnitt Finanzierung“.

Werden jedoch Änderungen darüber hinaus vorgenommen, handelt es sich um einen neuen Vertrag und streng genommen um eine Umschuldung. Hier gelten alle Regeln über den Widerruf einschließlich des Erfordernisses einer Widerrufsbelehrung.

Kreditumschuldung

Die Anschlussfinanzierung findet mit einer Kreditumschuldung statt, wenn ein neuer Darlehensvertrag über die am Ende der Zinsbindungsfrist verbleibende Restschuld abgeschlossen wird. Der ursprüngliche Kredit wird aufgehoben, und der neue Kredit tritt an seine Stelle.

Die Umschuldung kann mit einem neuen Kredit einer anderen Kreditbank durchgeführt werden. Das ist aber keinesfalls zwingend. Eine Umschuldung ist auch mit dem ursprünglichen Baufinanzierer möglich, wenn eine Einigung nicht nur über Zinssätze und weitere Zinsbindungsfristen getroffen wird.

Da ein neuer Darlehensvertrag geschlossen wird, werden alle diejenigen Punkte geprüft, die Voraussetzung für eine Darlehensvergabe sind. Dazu gehören eine erneute Bonitätsprüfung und gegebenenfalls eine Begutachtung des Immobilienwertes.

Zudem muss die als Sicherheit ins Grundbuch eingetragene Grundschuld „umgeschrieben“ werden. Hierdurch entstehen dem Kreditnehmer geringe Kosten, die häufig mit 0,3 Prozent der Kreditrestschuld geschätzt werden.

Sofern die Vergabevoraussetzungen für den Umschuldungskredit erfüllt sind, ergibt sich für den Kreditnehmer gegenüber der Prolongation kaum ein höherer Verwaltungsaufwand. In der Regel wird die Abwicklung der Umfinanzierung (Grundschuldumschreibung, Ablösung des Altkredits) vom neuen Kreditgeber übernommen. Erforderlich ist lediglich eine Vollmacht des Kreditnehmers.

Wann lohnt sich eine Umschuldung?

Nach Ablauf der Sollzinsbindung oder nach einer Kreditlaufzeit von wenigstens 10 Jahren fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Damit ist das größte Hindernis für eine Umschuldung aus dem Weg geräumt. Die Anschlussfinanzierung durch Kreditumschuldung lohnt sich regelmäßig, wenn

  • der Zinsvorteil wenigstens 0,2 Prozent ausmacht und
  • bei Ablauf der Zinsbindung noch eine nennenswerte Restkreditsumme verbleibt.

Ob sich eine Umschuldung gegenüber einer Prolongation rechnet, ist einfach abzuschätzen, wenn eine Vorfälligkeitsentschädigung nicht anfällt. Für beide Varianten werden die Gesamtkosten berechnet. Dann werden die kalkulierbaren Kosten für die Umschuldung auf die Gesamtkosten für den Umschuldungskredit aufgeschlagen.

Beispiel: Restkredit – 50.000 Euro, Restlaufzeit – 10 Jahre, Effektivzinsprolongation – 4 Prozent, Effektivzins Umschuldungskredit – 3 Prozent, Umschuldungskosten geschätzt ca. 200 Euro. Die Gesamtkosten der Prolongation betragen 10.543 Euro. Die Gesamtkosten des Umschuldungskredits belaufen sich auf 7.824 Euro zzgl. 200 Euro kosten, also 8.024 Euro. Bei einer Umschuldung spart der Kreditnehmer gegenüber einer Prolongation in diesem Beispiel Fall 2.519 Euro.

Pro und contra der Umschuldung

Eine Umschuldung empfiehlt sich dann, wenn die Marktzinsen im Laufe der Zeit merklich gesunken sind und/oder die Tilgungsraten verändert werden sollen.

Vorteile:

  • Zinseinsparungen durch geringere Zinssätze,
  • Vertragsänderungen unbegrenzt möglich, zum Beispiel höhere Tilgungsraten, Änderung bei den Kreditnehmern, Austausch von Sicherheiten.

Nachteile:

  • Verwaltungsaufwand und zusätzliche Kosten.
  • Erneute Bonitätsprüfung und eventuell neue Wertgutachten für die Immobilie.
  • Kreditnehmer muss sich auf einen neuen Vertragspartner einstellen.
  • Kosten für die Grundschuldabtretung.

Eine Umschuldung muss gut überlegt werden, wenn sich die Bonität des Kreditnehmers verschlechtert hat oder eine Wertminderung der Immobilie eingetreten ist. Die Wertminderung kann sich aus der Immobilie selbst aber auch aus einer Veränderung des Wohnumfeldes ergeben. In solchen Fällen kann eine Prolongation der sicherere Weg sein.

Vor- und Nachteile der Prolongation

  • Einfache Abwicklung mit demselben Kreditgeber. Eine Unterschrift reicht.
  • Keine Neubewertung der Bonität und der Immobilie.
  • Kosten für Wertgutachten und/oder Grundbuchumschreibung entfallen.
  • Oft schlechtere Konditionen für die Prolongation als für eine Umschuldung.
  • Keine Flexibilität bei der Vertragsgestaltung.
  • Wenig Verhandlungsspielraum bei der Festsetzung der Zinssatzhöhe.

Banken neigen dazu, ihre Bestandskunden schlechter zu behandeln als Neukunden. Sie setzen darauf, dass Kreditnehmer den Aufwand einer Umschuldung scheuen oder einfach zu bequem sind, sich um bessere Konditionen am Markt zu bemühen.

Forward Darlehen im Rahmen der Anschlussfinanzierung

Mit einem Forward Darlehen sichert sich der Kreditnehmer den gegenwärtigen Zinssatz für eine zukünftige Finanzierung. Dafür zahlt er einen geringen Zinsaufschlag.

Forward Kredite müssen spätestens 12 Monate und können frühestens 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindung abgeschlossen werden. Je länger das Forward Darlehen läuft, desto höher ist der Zinsaufschlag.

Forward Darlehen sind eine Spekulation auf die zukünftige Zinsentwicklung. Die Spekulation geht auf, wenn der Zinssatz bei Abschluss des Forward Kredites geringer ist als in dem Zeitpunkt, in dem die Finanzierung beginnen soll. Ist das gegenwärtige Zinsniveau niedrig und wird allgemein mit einer Erhöhung der Marktzinsen gerechnet, können Forward Darlehen trotz des Zinsaufschlags eine günstige Lösung für die Anschlussfinanzierung sein.

Tipps

Bei Baufinanzierungen geht es um große Summen und hohe monatliche Belastungen. Schon geringe Änderungen in den Konditionen machen einen spürbaren Unterschied. In vielen Fällen sind bei Ablauf der Sollzinsbindung noch hohe Restkredite abzutragen.

Den Immobilienkredit einfach zu vergessen und das Ende der Zinsbindungsfrist unvorbereitet auf sich zukommen zu lassen, ist deshalb ein gravierender Fehler:

  1. Informieren Sie sich laufend über die Marktzinsen, nicht erst ein Jahr oder einige Monate vor dem Ablauf der Sollzinsbindung. Online Kreditbroker stellen dafür kostenlose Tools zur Verfügung.
  2. 60 Monate vorher können Sie sich Gedanken über ein mögliches Forward Darlehen machen, um sich günstige Konditionen für die Anschlussfinanzierung zu sichern.
  3. Ab 12 Monaten vor Fristablauf ist meistens eine Prolongation möglich. Spätestens jetzt sollten Sie sich über die Zinskonditionen anderer Anbieter informieren und gegebenenfalls einige kostenlose und unverbindliche Angebote auf der Grundlage einer Konditionenanfrage (nicht: Kreditanfrage) einholen.
  4. Entscheiden Sie ob Sie Ihre Bank schon jetzt um die Abgabe eines Prolongationsangebots bitten. Vergleichen Sie das Angebot der Bank mit den Angeboten anderer Banken zur Umschuldung.
  5. Etwa 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung wird Ihre Bank ein Prolongationsangebot von sich aus vorlegen. Nicht selten sind die Zinssätze überhöht. Banken rechnen mit der Bequemlichkeit ihrer Bestandskunden.
  6. Stellen Sie jetzt (spätestens) Konditionsanfragen bei Konkurrenz Banken, und lassen Sie sich unverbindliche Angebote vorliegen. Online Kreditmakler können ihren Kunden oft zu besonders günstigen Konditionen verhelfen.
  7. Verhandeln Sie mit ihrer Bank, sofern die Umschuldungskredite günstiger sind. Wahrscheinlich wird Ihre Bank ihnen entgegenkommen um sie als Kunden behalten.
  8. Entscheiden Sie, ob Sie mit dem neuen Angebot ihrer Bank zufrieden sind oder einen Umschuldungskredit bei einem anderen Kreditinstitut abschließen möchten.

Sind die Zinsen so niedrig wie gegenwärtig (Juli 2017), sollte der Restkredit während der neu vereinbarten Sollzinsbindung getilgt werden, soweit dazu die finanziellen Möglichkeiten bestehen. Manche Banken lassen sich auch im Rahmen einer Prolongation auf eine Veränderung der Tilgungsrate ein.