Mit der Reservierungshypothek zum Eigenheim

    In Deutschland brummt gegenwärtig der Immobilienmarkt. Die Preise steigen schon seit geraumer Zeit stetig, vor allem in Ballungsgebieten mit bevorzugten Wohnlagen und in bekannten Touristenzentren.

    Manche warnen schon vor einer Immobilienblase ähnlich der, die in den USA für die Finanzkrise mitverantwortlich war.

    Die hohen Immobilienpreise erschweren einerseits den Erwerb eines passenden Eigenheims. Vor allem junge Ehepaare sind von den hohen Anschaffungskosten betroffen. Andererseits sind die Konditionen für eine Eigenheimfinanzierung günstiger denn je, und die Anbieter von Baufinanzierungen stehen nach wie vor unter hohem Wettbewerbsdruck.

    Diese Rahmenbedingungen sind ideal für die Entwicklung neuer innovativer und flexibler Finanzierungsformen. Die Reservierungshypothek ist ein Beispiel dafür; wenn auch ein wenig bekanntes.

    Was ist eine Reservierungshypothek?

    Bisher galt das Motto: Erst die Immobilie, dann der Kredit. Der mit einer Grundschuld oder einer Hypothek gesicherte Immobilienkredit wurde erst vergeben, wenn der Bank oder dem Kreditvermittler eine konkrete Immobilie präsentiert werden konnte.

    Das ist mit dem Reservierungskredit anders. Wer vorhat, ein Eigenheim zu erwerben, lässt sich kostenlos für eine gewisse Zeit, z.B. sechs Monate, einen Kredit reservieren. Erforderlich sind lediglich einige Informationen über die geplante Immobilie. Dazu gehören Angaben über die Art (Haus oder Eigentumswohnung), die Lage und die Bauweise der Immobilie.

    Genau genommen vereinbaren die Parteien die Option über den Abschluss eines Darlehensvertrages. Kommt es zur Auszahlung des Darlehens, wird die Forderung des Darlehensgebers grundbuchlich durch Eintragung einer Grundschuld oder einer Hypothek abgesichert.

    Die Option beinhaltet feste Vereinbarungen über den Zinssatz und zu den sonstigen Vertragsausgestaltungen, sollte es schließlich zum Darlehensabschluss kommen.

    Der Darlehensnehmer ist völlig frei in seiner Entscheidung, ob er das Darlehen bei Erwerb der Immobilie in Anspruch nimmt oder nicht. Ist das Zinsniveau innerhalb der Reservierungszeit gesunken, kann er ein günstigeres Angebot von demselben Darlehensgeber in Anspruch nehmen oder zu einem noch günstigeren Baufinanzierer wechseln.

    Soweit ersichtlich, werden Reservierungshypotheken allerdings nur für Arbeitnehmer in fester Anstellung und für Beamte angeboten. Außerdem ist Eigenkapital erforderlich.

    Unterschied zum Forwarddarlehen

    Mit einem Forwardkredit ist die zukünftige Bereitstellung eines Darlehens zum gegenwärtigen Zinssatz ebenfalls möglich. Anders als bei der Reservierungshypothek ist der Bereitstellungszeitraum nicht auf sechs Monate begrenzt, sondern es sind längere Garantiezeiten möglich.Auf der anderen Seite fallen bei der Reservierungshypothek keine Zinsaufschläge an.

    Forwarddarlehen spielen eher eine Rolle, wenn die Zinsbindungsfrist einer bestehenden Hypothek in naher Zukunft abläuft und der Kreditnehmer sich eine Darlehensverlängerung zu gegenwärtig günstigen Zinsbedingungen bereits vor Beendigung der Zinsbindungsfrist sichern will. Reservierungshypotheken hingegen kommen in Betracht, wenn ein Kaufvertrag über ein Eigenheim noch gar nicht zu Stande gekommen ist.

    Vorteile

    Durch die Reservierungshypothek lässt sich der Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum sichern. Man kann sein Eigenheim in Ruhe aussuchen und muss keine Angst vor steigenden Zinsen haben. Das ist vor allem wichtig, wenn in den nächsten Monaten mit steigenden Bauzinsen zu rechnen ist.

    Hat man ein Haus oder eine Wohnung gefunden, muss man nicht mehr lange auf die Kreditzusage warten. Der Kaufvertrag kann sofort abgeschlossen werden. Das ist ein Vorteil gegenüber möglichen Mitbewerbern.

    Die Möglichkeit der sofortigen Umsetzung des Kaufvertrages stärkt schließlich die Verhandlungsposition des Käufers gegenüber dem Verkäufer. In Einzelfällen kann die Herabsetzung des Kaufpreises die Folge sein.

    Zinsaufschläge, nennenswerte Kosten oder Bereitstellungszinsen entfallen. Kommt ein Kaufvertrag über die Anschaffung einer eigengenutzten Immobilie innerhalb der Bereitstellungszeit überhaupt nicht zu Stande, verfällt die Reservierungshypothek ohne weiteres. Eine Abnahmepflicht besteht auch nicht, wenn der Darlehensnehmer woanders ein günstigeres Angebot erhält.

    Nachteile

    Der Haken an der Sache: Das geforderte Eigenkapital ist, soweit ersichtlich, zurzeit recht hoch. Gefordert werden 20 bis 30 % an Eigenkapital. Nicht jeder kann sich also eine Reservierungshypothek leisten. Außerdem steht dieses Finanzierungsinstrument Selbstständigen nicht zur Verfügung.

    Darüber hinaus müssen Reservierungshypotheken nicht die günstigsten Baufinanzierungsangebote auf dem Markt sein. Gegebenenfalls ist es sinnvoller auf die mit der Reservierungshypothek verbundenen Vorteile zu verzichten und stattdessen ein deutlich günstigeres Finanzierungsangebot zu akzeptieren.

    Angebote

    Die Angebote für Reservierungshypotheken sind augenscheinlich rar. Im Internet gibt es offenbar nur noch einen Finanzdienstleister, der gegenwärtig Reservierungshypotheken zur Verfügung stellt.

    Die Sparda-Bank Hamburg gewährt Reservierungshypothek bei einem entsprechenden Eigenkapitalnachweis. Das Eigenkapital muss 20 % betragen. Allerdings entsteht eine Servicegebühr in Höhe von 100 €, die bei Abruf des Kredits erstattet wird.

    Entscheidet sich der Kunde letztlich gegen das Reservierungsdarlehen, entstehen also relativ geringe Kosten.

    Früher gab es Reservierungskredite auch von der Hannoverschen Lebensversicherung. Erforderlich war ein Eigenkapitalanteil von 30 % bei einem sehr günstigen Zinssatz. Dieses Angebot scheint es aber nicht mehr zu geben (Stand: November 2014).

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