Über Hausfinanzierung viel Unkenntnis

    Über die Voraussetzungen und die Möglichkeiten einer Hausfinanzierung besteht viel Unkenntnis. Was es mit Hauskredit und Baukredit genau auf sich hat, wissen in Deutschland verhältnismäßig wenige.

    Viele Begriffe rund um eine Hausfinanzierung sind einfach unbekannt, wie eine Umfrage im Auftrag der Comdirekt Bank ergab.

    Und viele entscheiden sich übereilt für ein bestimmtes Baudarlehen, ohne genau zu wissen, auf welche finanziellen Risiken sie sich eigentlich einlassen.

    Endfällige Tilgung oder Annuitätdendarlehen

    Zunächst einmal: Es gibt zwei gängige Formen der Hausfinanzierung mit Krediten: Das Annuitätdendarlehen und das Baudarlehen mit endfälliger Tilgung.

    Beim Annuitätendarlehen werden konstante Raten gezahlt mit einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil. Mit der Zeit steigt der Tilgungsanteil und der Zinsanteil fällt, weil sich die Hauskreditsumme durch die Tilgung – wenn auch langsam – Schritt für Schritt verringert.

    Hausfinanzierungen mit einem Annuitätendarlehen sind langfristig angelegt. Bei einer Anfangstilgung von 1 % 30 Jahre oder länger.

    Wer ein solches Baudarlehen im Alter von 30 Jahren vereinbart, hat das Darlehen mit dem Eintritt in das Rentenalter abgezahlt, nicht früher. Wer älter ist, hat vielleicht niemals die Möglichkeit, das Baudarlehen vollständig zurückzuführen.

    Das muss man wissen, wenn man sich auf eine, von der Bank oft vorgeschlagene, 1 %ige Tilgung einlässt.

    Besser ist es, schneller zu tilgen, sofern man finanziell dazu in der Lage ist. Jedenfalls sollte man den Kreditvertrag so flexibel wie möglich gestalten, was z.B. Sondertilgung und Ratenwechsel angeht.

    Äußern Sie Ihre Wünsche mit Nachdruck. Der Wettbewerbsdruck unter den Banken ist groß.

    Lange Zinsbindung kein Problem

    Keine Angst braucht man heutzutage vor langen Zinsbindungen zu haben, die sich in Zeiten historischer Niedrigzinsen anbieten.

    Wer bei der Zinsbindung flexibel bleiben will, kann sich diese Flexibilität über Ausstiegsoptionen mit einem geringen Zinsaufschlag erkaufen. Und nach 10 Jahren ist jedes Baudarlehen mit einer Frist von 6 Monaten kündbar.

    Wer den Baukredit jetzt noch nicht benötigt, aber vielleicht in einem oder zwei Jahren, sollte sich nach den verschiedenen Möglichkeiten eines Forward-Darlehens erkundigen.

    Tilgungsdarlehen: Besonderheiten

    Bei einer Hausfinanzierung über einen Kredit mit endfälliger Tilgung wird der Kredit erst am Ende der Laufzeit zurückgezahlt. Während der Laufzeit zahlt der Kreditnehmer ausschließlich Zinsen auf den Kredit.

    Außerdem investiert er in Geldanlagen, statt Zahlungen zur Tilgung zu leisten. Das können Lebensversicherungen, Bausparverträge, Rentenversicherungen oder Wertpapiere sein. Mit den angesparten Geldanlagen wird der Kredit dann bei Fälligkeit zurückgeführt.

    Diese Form der Hausfinanzierung kann sich rentieren, wenn die Immobilie fremd genutzt wird, weil sich dann unter Umständen Steuerersparnisse ergeben.

    Oft wird argumentiert, diese moderne Form der Hausfinanzierung sei besonders lukrativ, weil z.B. am Ende durch die angesparte Geldanlage noch ein „Überschuss“ bleibt, nachdem der Kredit bezahlt ist.

    Oft ist es allerdings auch so, dass der angesparte Betrag nicht ausreicht, weil sich die Geldanlage nicht wie erwartet entwickelt hat.

    Hausfinanzierungen über Darlehen mit endfälliger Tilgung wohnt also ein spekulatives Moment inne. Sie sind risikoreich, sieht man einmal von Bausparverträgen als Geldanlage ab.

    Eigenmittel und Eigenkapital

    Bei jeder Hausfinanzierung ergibt sich die Frage nach den Eigenmitteln oder dem Eigenkapital. Viele Fachleute verweisen immer wieder darauf, dass genügend Eigenkapital, wenigstens 20 %, vorhanden sein sollte.

    Wichtig ist aber noch eine andere Frage: Die nach dem frei verfügbaren laufenden Einkünften.

    Eigenkapital hin oder her. Wer sich soweit verschuldet, dass von seinen monatlichen Einkünften gerade einmal der unpfändbare Betrag verbleibt, kann schnell große Probleme bekommen.

    Restschuldversicherungen

    Es gibt die Möglichkeit, sich gegen Risiken wie Berufsunfähigkeit, Tod oder auch Arbeitslosigkeit abzusichern. Angebotene Restschuldversicherungen sind häufig Geldschneiderei, können aber in Einzelfällen sinnvoll sein.

    Es muss auch nicht die vom Kreditgeber angebotene Restschuldversicherung sein. Man kann beispielsweise auch vorhandene Lebensversicherungen oder bestehendes Vermögen einsetzen, bzw. eine Versicherung von anderen Anbietern einsetzen.

    Vollfinanzierungen

    Seitdem sich zunehmend ausländische Banken auf dem deutschen Markt tummeln, werden so genannte Vollfinanzierungen angeboten, wie sie in vielen Ländern üblich sind. Das sind Hausfinanzierungen ohne bedeutendes Eigenkapital.

    Vor solchen Finanzierungen wird oft gewarnt. Man kann sie aber nicht grundsätzlich verdammen. Warum soll jemand, der am Anfang seiner beruflichen Karriere steht und zukünftig mit steigenden Einkommen rechnen kann, nicht eine Vollfinanzierung wählen, vorausgesetzt er kann sich die Raten leisten?

    Höhere Zinsen muss man bei einer Vollfinanzierung allerdings wohl in Kauf nehmen.

    Fördermittel und Wohn-Riester

    In Deutschland sollte keine Hausfinanzierung in Angriff genommen werden, ohne sich nach öffentlichen Fördermitteln zu erkundigen.

    Die gibt es vor allem für umweltschonendes und energiesparendes Bauen oder Modernisieren. Darlehen und Zuschüsse gewährt z.B. die KfW Bank. Es gibt aber auch Förderprogramme der Bundesländer und/oder der Kommunen.

    Man kann sich bei der KfW direkt, dem Kreditgeber oder besonderen Beratungsstellen über Fördermöglichkeiten informieren.

    Noch weitgehend unbekannt ist die Riester Förderung im Zusammenhang mit der Hausfinanzierung (Wohn-Riester).

    Prolongation oder Umschuldung

    Die langfristigen Hauskredite oder Baukredite werden nach Ablauf der Zinsbindung nicht vollständig getilgt sein. Der Kreditnehmer hat dann zwei Möglichkeiten: Die Prolongation oder die Umschuldung bzw. Anschlussfinanzierung.

    Die Prolongation ist die Verlängerung des bestehenden Hauskredites beim gleichen Kreditgeber unter Anpassung der Zinsen. Bei einer Umschuldung oder Anschlussfinanzierung wird mit einem neuen Darlehen das alte abgelöst, nachdem der Kreditgeber gewechselt wurde.

    Kreditangebote vergleichen

    Steht eine Hausfinanzierung bevor, gilt eine eiserne Regel: So viele Angebote einholen wie möglich und diese miteinander vergleichen. Unverbindliche und kostenlose Konditionenanfragen sind im Internet möglich oder auch direkt bei Filialbanken.

    Wichtig ist es auch, den Gesamtaufwand für eine Hausfinanzierung zu vergleichen. Wie viel Geld habe ich bezahlt, wenn der Hauskredit vollständig getilgt ist?

    Eine einfache erste Vergleichsmöglichkeit hat man, wenn man die Restschulden nach Ablauf der jeweils gleich langen Zinsbindungsfrist miteinander vergleicht. Je geringer die Restschuld ist, je günstiger ist die Hausfinanzierung.