Umkehrhypothek als Immobilienrente

    In letzter Zeit hat die Umkehrhypothek von sich reden gemacht. Diese Form der Immobilienrente kann als Alternative zu der in Deutschland gebräuchlichen Leibrente angesehen werden.

    Leibrente und Umkehrhypothek haben gemeinsam, dass in Immobilien festgelegtes Kapital flüssig gemacht wird und beispielsweise zur Aufbesserung der Rente verwandt werden kann.

    In allen anderen Punkten unterscheiden sich die beiden Modelle der Immobilienrente erheblich voneinander.

    Was ist eine Umkehrhypothek?

    Wird eine Leibrente in der Regel zwischen Privatpersonen vereinbart, ist bei der Umkehrhypothek eine Bank oder eine Versicherung Vertragspartner.

    Für diese wird eine tilgungsfreie Hypothek auf einem unbelasteten Grundstück (auch Wohnungseigentum ist möglich) bestellt.

    Zusätzliche Belastungen durch Zinsen und Tilgung entstehen dem Darlehensnehmer während der Laufzeit nicht. Der Hypothekengläubiger zahlt den Darlehensbetrag entweder in einer Summe aus oder leistet regelmäßige Rentenzahlungen.

    Der Darlehensnehmer hat nicht nur ein Wohnrecht, sondern bleibt Eigentümer. Er kann die Immobilie verkaufen oder vererben. Die Umkehrhypothek hindert ihn daran nicht.

    Interessant ist, was passiert, wenn der durch die Umkehrhypothek gesicherte Darlehensbetrag fällig wird. Dann stehen dem Eigentümer oder den Erben zwei Möglichkeiten zur Verfügung.

    Sie können die Umkehrhypothek ablösen, und das unbelastete Eigentum bleibt im Besitz der Familie. Das Eigentum kann aber auch an die Bank gehen, sofern eine Rückzahlung des Hypothekendarlehens nebst Zinsen nicht gewünscht oder gewollt ist.

    Die Bank wird das Grundstück in diesem Fall verwerten und evtl. überschießende Beträge an den Eigentümer oder die Erben auszahlen.

    Wenige Angebote in Deutschland

    Diese Wahlmöglichkeit ist ein entscheidender Vorteil gegenüber der herkömmlichen Leibrente. Allerdings steckt die Umkehrhypothek in Deutschland noch in den Kinderschuhen.

    Banken und Versicherungen bewerben dieses Modell häufig noch nicht offensiv oder geben Angebote nur auf Anfrage ab. Ein Vorreiter bei der Umkehrhypothek ist die Immokasse. Ihr Produkt ImmoRentenPlus ist eine echte Umkehrhypothek mit allen Vorteilen dieser Form der Immobilienrente.

    Das Angebot der Immokasse richtet sich an Hausbesitzer, die 65 Jahre und älter sind und deren Immobilie einen Wert von mindestens 100.000 Euro hat: Je nach dem Alter des Darlehensnehmers kann die Immobilie bis zu 80 Prozent beliehen werden.

    Die Umkehrhypothek wird zu einem festen Zinssatz ausgegeben. Zu Lebzeiten des Darlehensnehmers entfallen Zins- und Tilgungszahlungen. Das Darlehen wird erst nach dem Ableben oder bei Verkauf bzw. Auszug zurückgezahlt.

    Ein Überschuldungsschutz auf den maximalen Wert der besicherten Immobilie ist vertraglich festgelegt. Das Darlehen wird entweder als Einmalbetrag oder als Zeitrente ausgezahlt.
    Oft sind die Angebote für Umkehrhypotheken allerdings nicht sonderlich attraktiv.

    Kreditgeber-Risiken können Renten mindern

    Anders als beispielsweise in den USA federt der Staat die für die Kreditgeber bestehenden Risiken – soweit ersichtlich – derzeit nicht ab. Diese Risiken werden deshalb häufig auf den Kunden überwälzt und wirken sich negativ auf die Höhe des Darlehens aus.

    Neben dem Zinsrisiko durch die Refinanzierungen tragen die Banken das Verwertungsrisiko. Außerdem kann der Hauseigentümer wesentlich älter werden, als sich aus den zugrunde gelegten Sterbetafeln der Lebensversicherungen ergibt.

    Die Folge sind niedrigere Immobilienrenten, als sie sich rechnerisch aus dem Wert des Grundeigentums und der angenommenen Lebenserwartung eigentlich ergeben würden.

    Manche Anbieter beleihen Wohneigentum nur zu einem niedrigen Prozentsatz des Verkehrswertes.

    Je jünger der Eigentümer bei Abschluss der Umkehrhypothek ist, desto niedriger wird die Belastungsgrenze für das Wohneigentum angesetzt. Andere begrenzen die Laufzeit und außerdem die Dauer des Wohnrechts.

    Vergleichen wichtig

    Bevor eine Umkehrhypothek aufgenommen wird, sollten mehrere Vergleichsangebote eingeholt werden.

    Wichtig ist dabei, dass die Rente tatsächlich bis zum Lebensende bezahlt wird, ein lebenslanges Wohnrecht besteht und beides wie bei ImmoRentenPlus auch dem überlebenden Ehegatten oder Partner zugute kommt.

    Überschießende Beträge sollten in jedem Fall den Erben ausgezahlt werden, falls es zu einer Verwertung des Grundstücks aufgrund der Umkehrhypothek kommt.