Verbrauchertipps zur Hausfinanzierung

    Eine Hausfinanzierung ist keine alltägliche Angelegenheit. Schließlich beträgt der Kaufpreis für ein Eigenheim in der Regel ein vielfaches der monatlichen Nettoeinkünfte und in den überwiegenden Fällen ist die Aufnahme eines langfristigen Hauskredits erforderlich.

    Der kann eine erhebliche monatliche Belastung mit sich bringen. Bevor ein Haus besichtigt wird oder man sich mit der Bauplanung näher auseinandersetzt, sollten zwei Punkte geklärt werden: Wie hoch sind meine Eigenmittel und welche monatliche Belastung kann ich verkraften?

    Eigenmittel

    Bei der Bestandsaufnahme sollten die Eigenmittel nicht zu weit gefasst werden. Eigenmittel sind das Eigenkapital und die Eigenhilfe.

    Der Wert der Eigenhilfe ist realistisch anzusetzen. Zum Eigenkapital zählt Vermögen, das man auch einsetzen kann: Geldvermögen wie Sparbücher oder Wertpapiere, Bausparverträge soweit angespart und vorhandene Grundstücke.

    Nicht hinzurechnen sollte man zu diesem Zeitpunkt z.B. Bauspardarlehen, günstige Darlehen aus öffentlichen Mitteln oder Arbeitgeberdarlehen, denn die müssen schließlich auch zurückgezahlt werden.

    Monatliche Belastbarkeit

    Zur Feststellung der monatlichen Belastbarkeit wird zunächst das verfügbare Monatseinkommen ermittelt (Nettoeinkommen ohne Sonderzuwendungen wie Weihnachtsgeld, Urlaubsgeld oder Kindergeld zuzüglich sonstiger regelmäßiger Einkünfte).

    Von diesem Betrag sind alle Zahlungsverpflichtungen abzuziehen (laufende Kredite, Unterhaltszahlungen, Versicherungen, Auto/ÖPNV-Kosten, Lebenshaltungskosten wie Lebensmittel, Kleidung, Körperpflege).

    Vergessen werden darf auch nicht eine Abschätzung der zukünftigen Wohnnebenkosten. Schließlich ist die zukünftige Instandsetzungsrücklage zu berücksichtigen in Höhe von etwa 0,50 Euro pro Quadratmeter.

    Um die zukünftigen Kosten berücksichtigen zu können, sollte schon jetzt eine grobe Vorstellung von der Größe des Hauses vorhanden sein. Das Ergebnis dieser Berechnungen ergibt die finanzielle Belastbarkeit.

    Um den Kreditbetrag abzuschätzen, den die Bank voraussichtlich gewähren wird, ist eine einfache Rechnung nötig: (Belastbarkeit x 12 Monate x 100) : (Zinssatz + Tilgung). Beispiel: Monatliche Belastbarkeit 700 Euro, Zinssatz 4 %, Tilgung 1 % führt zu einem voraussichtlichen Kredit von 168.000 Euro.

    Geeignete Immobilie

    Nachdem der finanzielle Verfügungsrahmen abgeschätzt ist, beginnt die Suche nach einer geeigneten Immobilie. So viele Häuser wie möglich sollten besichtigt werden, bevor eine Entscheidung fällt.

    So entwickelt man ein Gefühl für die gegenwärtige Marktlage und entscheidet sich nicht übereilt für einen zu teuren Hauskauf.

    Ist der Kaufpreis ausgehandelt, geht es um die Feststellung der Nebenkosten, wie Steuern, Grundbuchkosten, Notarkosten, Maklerkosten, auch Baunebenkosten, Erschließung und Zwischenfinanzierungskosten.

    Die reinen Nebenkosten können bis zu 11 % des Kaufpreises betragen. Diese Kosten müssen natürlich in die Hausfinanzierung einbezogen werden.

    Welche Finanzierung ist die richtige?

    Zur Hausfinanzierung werden unterschiedliche Kreditarten angeboten. Die konservativste und wohl auch beste Art eines Hauskredits ist das Annuitätendarlehen.

    Hausfinanzierung unter Einbeziehung von Lebensversicherungen, Fondssparverträgen und dergleichen mögen auf den ersten Blick günstig sein, erfüllen allerdings sehr oft die in sie gestellten Erwartungen nicht.

    Manche Anbieter werben mit Vollfinanzierungen ohne Eigenmittel. Davor wird oft gewarnt. Natürlich erhöht sich durch eine Vollfinanzierung das Risiko. Sie kann aber im Einzelfall durchaus Sinn machen.

    Hauskredite haben normalerweise eine Zinsbindungsfrist zwischen 5 – 20 Jahren. Je niedriger das Zinsniveau zum Zeitpunkt des Hauskaufs, je länger sollte die Zinsbindungsfrist sein, selbst wenn langfristige Hauskredite etwas teuerer sind.

    Der Kreditnehmer kann übrigens den Kredit nach 10 Jahren kündigen, auch wenn eine längere Zinsbindungsfrist vereinbart wurde.

    Der zur Hausfinanzierung abgeschlossene Kreditvertrag sollte möglichst flexibel sein. Für den Kreditnehmer vorteilhaft ist die Einräumung großzügiger Sondertilgungen. Wenn es finanziell möglich ist, sollte davon Gebrauch gemacht werden.

    Dadurch reduziert sich das Zinsrisiko nach Ablauf der Zinsbindungsfrist. Öffentliche Fördermittel können die Anschaffung einer Immobilie spürbar verbilligen.

    Die KfW bietet eine Vielzahl von Fördermöglichkeiten, ebenso wie Länder und Kommunen. Auskunft über Fördermittel erteilen die KfW und Beratungsstellen der Gemeinden und Länder, ebenso die Banken.

    Manchmal gibt es Angebote, Steuersparmodelle in die Hausfinanzierung einzubeziehen. Es handelt sich in der Regel um Anlageobjekte.

    Versprochen wird eine wegen der Steuerersparnis besonders hohe Rendite. Auch werden Mietgarantien abgegeben. Die Immobilien sind oft sehr teuer und die versprochenen Mieteinnahmen bleiben allzu oft aus. Nur die Kosten für die Hausfinanzierung entstehen wirklich.