Vollfinanzierung: Hausfinanzierung ohne Eigenkapital

Personen, die eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital suchen, werden nicht so schnell fündig. Deutsche Banken sind in der Regel zurückhaltend, wenn es um eine sogenannte Vollfinanzierung, ein anderer Begriff für den Immobilienkredit ohne Eigenkapital, geht.

Besonders während des Höhepunkts der Finanzkrise konnten Anträge auf Eigenheimfinanzierungen ohne eigene Mittel kaum noch untergebracht werden. Unterdessen scheint sich die Situation vor dem Hintergrund historisch niedriger Zinsen und einer Erholung der Finanzmärkte wieder etwas entspannt zu haben.

Vollfinanzierungen sind vor allem in angelsächsischen Ländern nichts Ungewöhnliches. In Deutschland hingegen wurden sie lange Zeit ausschließlich von ausländischen Geldinstituten angeboten. Später wollten auch deutsche Finanzdienstleister sich dieses Geschäft nicht entgehen lassen. Aber so richtig warm geworden scheinen deutsche Banken mit dieser Finanzierungsform bis heute noch nicht zu sein.

120 Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Vollfinanzierung bedeutet, dass für den Bau eines Eigenheims oder den Kauf eines Hauses kein eigenes Geld aufgewendet wird. Alles wird mit Fremdmitteln dargestellt. Warum wird dann aber nicht nur von 100 % Finanzierungen sondern von 120 % Finanzierungen und manchmal sogar von 130 % Finanzierungen gesprochen?

Diese Prozentzahlen beziehen sich nicht auf den Anschaffungspreis der Immobilie, sondern auf deren Beleihungswert. Was der Beleihungswert ist, steht in Paragraf zwölf Hypothekenbankgesetz. Er wird von einem Sachverständigen ermittelt und beträgt ca. 70 – 90 % des für eine Immobilie erzielbaren Preises. In der Praxis wird sehr oft von 80 % ausgegangen.

Eine „120 Finanzierung ohne Eigenkapital“ bedeutet demnach, dass etwa 108 % der reinen Anschaffungskosten abgedeckt sind. Da die Nebenkosten (Notar, Gericht, Makler) mit ungefähr 8 % des Anschaffungspreises kalkuliert werden, reichen 120 % in der Regel gerade aus, um ein Immobilienprojekt vollständig fremd zu finanzieren. In Einzelfällen mögen höhere Beträge erforderlich sein.

Natürlich kann sich ein Kreditnehmer auch mit 100 % zufrieden geben, nur muss er dann die über den Beleihungswert hinausgehenden Beträge aus eigenen Mitteln aufbringen.

Möglichkeiten einer Vollfinanzierung und Voraussetzungen

Vollfinanzierungen können grundsätzlich nicht mit einer erstrangigen Grundschuld besichert werden. Kaum ein Kreditinstitut wird günstige erstrangige Kredite über einen höheren Betrag als 60 – 70 % des Beleihungswertes anbieten.

Für eine 120 % Finanzierung ohne Eigenkapital bedarf es also eines zweiten Darlehens. Ein solcher Kredit kann nachrangig an zweiter Stelle im Grundbuch besichert werden. Er kann aber auch ohne besondere Grundbuchsicherungen von einem Drittanbieter vergeben werden. Solche Kredite werden von einigen Banken, wie die Hanseatic Bank, unter den Namen Eigentümerdarlehen oder Eigenkapitalersatzdarlehen angeboten.

Gleichgültig welche Form des Nachrangdarlehens in Anspruch genommen wird, wegen des erhöhten Ausfallrisikos des Kreditgebers kommen sie nur bei guter Bonität infrage. Besonderen Wert legen die Kreditgeber offensichtlich darauf, dass kalkulierbares, auch in Zukunft gesichertes Einkommen zur Bedienung des Darlehens nachgewiesen werden kann.

Außerdem werden zusätzliche Sicherheiten verlangt. Schon bei normalen Hausfinanzierungen ist die Mitunterzeichnung der Kreditverträge durch eine zweite Person, beispielsweise durch den Ehemann oder die Ehefrau, nichts ungewöhnliches. Bei 120 % Finanzierungen kommen zusätzlich Lohnabtretungen und/oder Sicherungsabtretungen von Wertpapierbeständen oder Sparvermögen in Betracht.

Risiken und Chancen

Ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital gilt vielen als besonders risikoreich. Argumentiert wird, dass bei einer plötzlichen Verschlechterung der Einkommensverhältnisse die Schulden durch den Wert der Immobilie nicht gedeckt sind, und der Darlehensnehmer deshalb in die Schuldenfalle geraten kann.

Dieses Risiko muss ernst genommen werden, vor allem, wenn finanzielle Probleme wenige Jahre nach der Darlehensaufnahme entstehen. Dann wird der Wert des Hauses häufig nicht ausreichen, um die Schulden aus einer 120 % Baufinanzierung zu begleichen. Die Banken werden gegebenenfalls auf andere Sicherheiten zurückgreifen. Die Privatinsolvenz kann die Folge sein.

Hinzu kommt, dass die Bank nicht warten muss, bis die Zahlungsunfähigkeit ihres Kreditnehmers tatsächlich gegeben ist. Die Bank hat ein außerordentliches Kündigungsrecht nach Paragraf 490 Abs. 1 BGB:

„Wenn in den Vermögensverhältnissen des Darlehensnehmers oder in der Werthaltigkeit einer für das Darlehen gestellten Sicherheit eine wesentliche Verschlechterung eintritt oder einzutreten droht, durch die die Rückzahlung des Darlehens, auch unter Verwertung der Sicherheit, gefährdet wird, kann der Darlehensgeber den Darlehensvertrag vor Auszahlung des Darlehens im Zweifel stets, nach Auszahlung nur in der Regel fristlos kündigen.“

Von diesem Recht werden Banken sehr wahrscheinlich nur vorsichtig Gebrauch machen. Eine fristlose Kündigung kann jedoch die wirtschaftliche Existenz des Darlehensnehmers über Jahre zerstören.

Häufig führt eine bloße Veränderung der Einkommenssituation allein, zum Beispiel durch Wegfall der Arbeitsstelle, noch nicht zu Problemen bei der Rückzahlung des Darlehens. Richtig schwierig wird es erst, wenn sich die persönlichen Verhältnisse grundlegend ändern.

Beispielsweise kann der bisherige Alleinverdiener über lange Zeit durch Krankheit oder Unfall ausfallen. Eine Scheidung oder eine Trennung kann negative Folgen für die Einkommenssituation beider Partner haben, so dass das vollfinanzierte Hauseigentum nicht mehr zu halten ist.

Ein Nachteil der Vollfinanzierung sind die hohen Kosten, wenn über den Beleihungswert hinaus fremdfinanziert wird. Die zusätzliche Zinsbelastung mag in Zeiten niedriger Zinsen nicht so sehr ins Gewicht fallen. Zu bedenken ist aber, dass auch Nachrangdarlehen bisweilen während der vereinbarten Zinsbindungsfrist nicht vollständig getilgt werden können. In solchen Fällen besteht also ein zusätzliches Zinsrisiko.

Andererseits bietet eine Vollfinanzierung auch Chancen. In manchen Situationen ist es unwirtschaftlich, abzuwarten bis eine Eigenkapitalquote von 20 % oder mehr angespart ist. Eine Investition in werthaltige Immobilien kann sich lohnen, wenn von einer zukünftigen Wertsteigerung ausgegangen werden kann.

Wer profitiert von Vollfinanzierungen?

Häufig macht es auch keinen großen Unterschied, ob ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital oder mit einer Eigenkapitalquote von 20 % aufgenommen wird, vor allem, wenn Teile des Eigenkapitals über Eigenleistungen praktisch fingiert werden. Warum sollen solvente junge Kreditnehmer jahrelang auf ein Eigenheim verzichten, nur um vielleicht später nach Ansparung von 20 oder 30 % der Anschaffungskosten einen deutlich höheren Zinssatz zahlen zu müssen?

Eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital eignet sich also für Kreditnehmer, die in gesicherter Position sind und über gutes Eigentum verfügen, das sich in Zukunft vielleicht noch verbessern wird. In Zeiten niedriger Zinsen kann eine Vollfinanzierung darüber hinaus in Betracht gezogen werden, wenn bereits Vermögen vorliegt, dies aber eine höhere Rendite bringt als die anfallenden Soll-Zinsen.

120 % Hausfinanzierung online

Nachrangdarlehen, die sich für eine 120 % Baufinanzierung eignen, werden von einigen Direktbanken angeboten. Eine Besonderheit stellen die von Kreditbrokern vermittelten Hauskaufkredite dar.

Sie werden nicht vergeben, wenn es sich um Baumaßnahmen handelt. Kreditnehmer müssen den Erwerb eines bestehenden Eigenheims planen oder es muss eine eigengenutzte Immobilie bereits vorhanden sein.

Anders als normale Immobilienkredite sind die Darlehen jedoch nicht zweckgebunden und können nach Belieben verwendet werden. Antragsberechtigt sind Arbeitnehmer, Beamte und auch Rentner mit guten Einkommen.

Die Zinssätze sind relativ moderat, aber bonitätsabhängig. Allerdings können die Kreditvermittler auch Kunden zu einem Hauskaufkredit verhelfen, die mit sogenannten weichen negativen Schufaeinträgen zu tun haben. Ein Beispiel sind noch nicht gelöschte Schufaeinträge, deren Anlässe bereits aus dem Weg geräumt wurden.

Harte Einträge wie eidesstattliche Versicherung, Haftbefehl oder Insolvenz und bestehende Zwangsvollstreckungsmaßnahmen schließen eine Vergabe allerdings von vornherein aus.

Der hier empfohlenen Kreditvermittler ist ein seriöser Finanzdienstleister, der seine Angebote unverbindlich unterbreitet und keine Vorkosten erhebt.

Ein ausgezeichnetes Angebot findet man beim deutschen Finanzdienstleister Creditolo. Das sogenannte Grundschulddarlehen ist bis zu einem Betrag in Höhe von 300.000 € möglich. Eigenkapital ist nicht erforderlich. Eine Finanzierung in Höhe von ebenfalls 50.000 € über dem Beleihungswert wird angeboten.

Die angegebenen Höchstsummen (300.000 €) sowie die Überschreitung der Beleihungswerte in Höhe von jeweils 50.000 € dürften in vielen Fällen ausreichen, um eine 120 % Fremdfinanzierung darzustellen.