Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienkrediten vermeiden

    Ein Immobilienkredit soll umgeschuldet werden. Der Kreditnehmer möchte hohe Zinsen durch die historisch niedrigen Zinssätze ersetzen.

    Ein Haus wird verkauft und der Restkredit soll abgelöst werden. Die Bank verweigert eine wegen wirtschaftlicher Veränderungen notwendig gewordene Kreditaufstockung, sodass ein Bankenwechsel erforderlich wird.

    In allen diesen Fällen ist die Vorfälligkeitsentschädigung ein Thema und oft auch ein Problem für Kreditnehmer.

    Das niedrige Zinsniveau hat dazu geführt, dass bei Ablösung von Altkrediten teilweise Vorfälligkeitsentschädigungen in astronomischer Höhe verlangt werden.

    In den wenigsten Fällen können Kreditnehmer eine Vorfälligkeitsentschädigung gänzlich vermeiden. Dennoch gibt es manchmal Möglichkeiten, die Strafzinsen der Höhe nach in Grenzen zu halten.

    Zudem machen Banken bei der Berechnung von Vorfälligkeitsentschädigungen manchmal Fehler, regelmäßig zu ihren Gunsten.

    Werden Neuverträge abgeschlossen, können Kreditnehmer auf Klauseln hinwirken, die die Möglichkeit von Vorfälligkeitsentschädigungen einschränken.

    Was bedeutet Vorfälligkeitsentschädigung?

    Aus Sicht des Kreditnehmers stellt sich die Vorfälligkeitsentschädigung als eine Art Strafzins für den vorzeitigen Ausstieg aus dem Kreditvertrag dar.

    Aus Sicht der Bank ist es wirtschaftlich betrachtet ein Schadensersatzanspruch, weil der Kreditnehmer das Darlehen nicht vertragsgemäß abgewickelt hat.

    Die Bank kann also eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn ihr ein Schaden entstanden ist. Zunächst ist ein Vergleich anzustellen:

    Was hätte die Bank verdient, wenn der Vertrag ordnungsgemäß durchgeführt worden wäre? Und wie sieht es nach der vorzeitigen Kreditablösung mit den Ertragsmöglichkeiten aus?

    Beispiel: Der Immobilienkredit wurde über einen Betrag in Höhe von 200.000 € mit einem Zinssatz von 5 % abgeschlossen. Die Restschuld beträgt noch 100.000 €.

    Diesen Betrag erhält die Bank zurück und kann ihn erneut verleihen oder dafür Wertpapiere kaufen. Die Zinsen sind aber unterdessen auf 2 % gefallen.

    Die Bank kann deshalb aus vergleichbaren Bankgeschäften nicht mehr dieselbe Rendite erzielen, die ihr der ursprüngliche Kreditvertrag gebracht hätte. In diesem Fall ist ein Schaden entstanden, und die Bank hat im Grundsatz einen Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung.

    Gegenbeispiel: Die ursprünglich vereinbarten Kreditzinsen betrugen 2 %. Das Zinsniveau ist aber unterdessen auf 5 % gestiegen.

    Jetzt profitiert die Bank von der vorzeitigen Kreditauflösung und kann mit der Restschuld durch vergleichbare Bankgeschäfte lukrativere Renditen erzielen.

    Sind also die Zinsen im Zeitpunkt der Kreditablösung gegenüber den ursprünglich vereinbarten Zinssätzen gestiegen, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an.

    Fallen die Zinsen jedoch, besteht ein Anspruch. In diesen Fällen darf eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet werden.

    Unsere Beispiele sind theoretischer Natur und nicht aus der Praxis entnommen. Mit ihnen soll deutlich gemacht werden, warum gegenwärtig (Herbst 2016) sehr hohe Vorfälligkeitsentschädigungen entrichtet werden müssen.

    Der Grund für die teilweise extrem hohen Vorfälligkeitsentschädigungen sind die historisch niedrigen Zinsen. Manche Meldungen gehen sogar von 20 % der Restschuld aus.

    Wie wird eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?

    Für die Vorfälligkeitsentschädigung und dafür, welche Höhe erlaubt ist, gibt es keine gesetzlichen Regelungen. Dennoch sind die Banken bei der Berechnung des Schadens beschränkt.

    Sie können nicht einfach eine ihnen genehme Berechnungsmethode anwenden. Die Gerichte haben Regeln zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung aufgestellt.

    Die Banken können ihren Zinsausfallschaden geltend machen, der dadurch entsteht, dass die Rendite für Ersatzgeschäfte niedriger ist als der ursprünglich vereinbarte Zinsgewinn.

    Die Gerichte akzeptieren als Ersatzgeschäft die Anlage in Hypothekenpfandbriefe. Wie hoch sind die Erträge aus der Umlaufrendite von Pfandbriefen verglichen mit den Kreditzinsen? Man nennt diese Form der Berechnung Aktiv-Passiv-Methode.

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    Teure Vorfälligkeitsentschädigungen vermeiden

    Demgegenüber steht die Aktiv-Aktiv Methode. Hier werden den Zinsen aus dem Kreditgeschäft die Erträge aus einer Neuausleihung gegenübergestellt.

    Zusätzlich zum Zinsverschlechterungsschaden entsteht hier ein sogenannter Zinsmargenschaden, der durch den entgangenen kalkulatorischen Gewinn für die Restlaufzeit entsteht.

    Je länger die Restlaufzeit ist, desto höher fällt diese Schadensposition aus.

    Diese Berechnungsmethode kann für Bankkunden in vielen Fällen die günstigere Lösung sein. Sie wird aber so gut wie niemals angewandt.

    Fast immer greifen Banken auf die Aktiv-Passiv-Methode zurück, die von der Rechtsprechung zugelassen wird.

    Bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung müssen Banken vereinbarte Sondertilgungsmöglichkeiten und vereinbarte Tilgungssatzwechsel berücksichtigen.

    Klauseln, die die Berücksichtigung ausschließen, sind nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 19. Januar 2016 (XI ZR 388/14) unwirksam.

    Wie kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen

    In den meisten Fällen ist es nicht möglich, um die Vorfälligkeitsentschädigung vollständig herumzukommen.

    Kreditnehmer können aber bei Abschluss einer Immobilienfinanzierung auf Vertragsklauseln bestehen, die eine später anfallende Vorfälligkeitsentschädigung minimieren:

    Nach 10 Jahren kann jeder Hauskredit mit einer Frist von 6 Monaten gekündigt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.

    Dieses Kündigungsrecht besteht unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung. Es gilt auch dann, wenn eine längere Zinsbindung beispielsweise über 15, 20 oder 30 Jahren vereinbart wurde.

    Kreditnehmer können einen Forwardkredit abschließen, wenn die Zehnjahresfrist noch nicht abgelaufen ist. Auf diese Weise sichern sie sich den größten Teil von Zinsvorteilen in Niedrigzinszeiten, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung entrichten zu müssen.

    Forwarddarlehen können auf bis zu 2 Jahren vor Kreditauszahlung abgeschlossen werden.

    Möglich ist ein Objekttausch. Voraussetzung ist aber, dass der Kreditnehmer ein weiteres Grundstück zur Verfügung hat und dieses von der Bank als Sicherungsgrundlage akzeptiert wird.

    Bei einem Verkauf kann der Käufer mit Zustimmung der Bank das bestehende Grundschulddarlehen übernehmen. Diese Möglichkeit ist eher theoretisch, weil Käufer kaum bereit sein werden, in Zeiten niedriger Zinsen ein hochverzinsliches Grundschulddarlehen abzuschließen.

    Die Möglichkeiten der Bank, Vorfälligkeitsentschädigungen geltend zu machen, können vertraglich eingeschränkt werden.

    Das geschieht durch die Vereinbarung kostenloser Sondertilgungsmöglichkeiten in großem Umfang, Vereinbarungen über die Änderung der Tilgungsrate, gegebenenfalls Vereinbarungen über eine kostenlose Volltilgung und kurze Zinsbindungsfristen.

    Kurze Zinsbindungsfristen empfehlen sich dann, wenn nach Ablauf der Frist eine weitgehende Rückführung des Darlehens aus Eigenmitteln dargestellt werden kann.

    Überprüfung der Berechnung

    Die vorgenommene Berechnung der Bank zur Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung muss keinesfalls zutreffend sein.

    Verbraucherschützer berichten über häufige, teilweise gravierende Fehler. Manchmal wird der Stichtag für den Geldeingang bei der Bank nicht richtig berücksichtigt.

    Die Folge ist ein falscher Refinanzierungszinssatz. In anderen Fällen bleiben vereinbarte Sondertilgungen oder andere Vertragsklauseln, die eine Reduzierung der Vorfälligkeitsentschädigung möglich machen, unberücksichtigt.

    Kreditnehmer können die Richtigkeit der Berechnung aus eigener Kenntnis kaum beurteilen. Handelt es sich wie meistens um höhere Beträge, ist die Zuziehung von Experten empfehlenswert.

    In einem ersten Schritt kann ein Entschädigungsrechner aus dem Internet hilfreich sein. Der unseres Erachtens beste Rechner wird von der FMH Finanzberatung kostenlos zur Verfügung gestellt.

    Der Rechner berücksichtigt immer die neueste Rechtsprechung der obersten Gerichte. Natürlich können nur Schätzwerte ermittelt werden. Anwender erhalten aber einen guten Eindruck darüber, wie hoch eine Vorfälligkeitsentschädigung sein kann.

    Eine eingehende Überprüfung der Berechnung ist ausschließlich über eine unabhängige Beratung möglich. Sie kann von Fachanwälten vorgenommen werden oder von Verbraucherzentralen.

    Möglich ist auch die FMH einzuschalten. Die Beratung bei der FMH kostet knapp 80 €. Verbraucherzentralen erwarten ein ähnlich hohes Honorar. Eine Beratung bei einem Anwalt ist in der Regel deutlich teurer.

    Eine von der Vorfälligkeitsentschädigung unabhängige Rechtsfrage ist, unter welchen Voraussetzungen Kreditnehmer Immobilienkredite vorzeitig kündigen und ablösen dürfen.

    Das ist lediglich nach einer Laufzeit von 10 Jahren oder nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist möglich und in den zum Beginn dieses Artikels genannten Fällen:

    Verkauf der Immobilie und Verweigerung der Kreditaufstockung trotz wirtschaftlicher Notwendigkeiten auf Seiten des Kreditnehmers.

    In allen anderen Fällen kann die Bank die vorzeitige Rückzahlung eines einmal eingegangenen Darlehens verweigern. Darlehensnehmer sind hier auf die Kulanz ihrer Bank und die Bereitschaft einen Auflösungsvertrag abzuschließen angewiesen.